Как не стать обманутым дольщиком

Рекомендации для граждан как не стать обманутым дольщиком

КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ

Для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, следует при приобретении квартиры быть максимально внимательным и осмотрительным.

Универсального рецепта, гарантирующего безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (далее - ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.

2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Покупка по предварительному договору

            Суть покупки квартиры по предварительному договору сводится к следующему: клиент приходит в строительную компанию с целью вложить финансовые средства в строящийся объект. Там ему предлагают заключить предварительный договор, по которому в будущем (после ввода объекта в эксплуатацию) застройщик и клиент подпишут основной договор купли-продажи. Как правило, деньги за квартиру берут полностью или в рассрочку уже на этапе заключения предварительного договора. После того как дом будет построен, застройщик оформляет квартиры в свою собственность, а затем заключает с клиентом основной договор, по которому к последнему переходит право собственности на квартиру. Предварительный договор заключается в письменной форме в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Надо сказать, что такая сделка нигде не регистрируется и не фиксируется, так как у покупателя не возникает права собственности на квартиру.

            Дольщик должен помнить о том, что, заключая предварительный договор, он не покупает квартиру. Минусы данного варианта вложения денег заключаются в следующем:

            нет точного описания приобретаемого жилья (только приблизительные параметры);

            покупатель сразу или по частям платит за жилое помещение, тогда как по закону никаких денежных расчетов по предварительному договору не предусматривается, все платежи производятся только на основании договора купли-продажи. Таким образом, предварительный договор может быть признан притворной сделкой;

            заключив предварительный договор, можно забыть о всех правах, которые гарантирует гражданам Закон об участии в долевом строительстве. Это означает, что застройщику нельзя будет предъявить претензии за несвоевременную сдачу объекта, взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т. д.;

            так как предварительный договор нигде не фиксируется, не исключена вероятность двойных продаж, когда одну и ту же квартиру реализуют по предварительному договору несколько раз.

Покупка с помощью векселя

            Еще один «любимый» способ застройщиков и строительных компаний продажи квартиры в новостройке — вексельная схема. Вексель — это именная ценная бумага, удостоверяющая денежное обязательство строго установленной законом формы.

            Суть вексельной схемы сводится к следующему: клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и договор купли-продажи векселя.

            По предварительному договору клиент как бы бронирует за собой право на покупку квартиры у застройщика. После ввода объекта в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности на квартиру на себя, а затем продает ее клиенту.

            Отдельно заключается договор купли-продажи векселя, по которому продавец передает в собственность покупателя вексель, а покупатель обязуется выплатить его стоимость, которая равна стоимости квартиры.

            Когда придет время заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель будет расплачиваться с застройщиком именно этим векселем. Как правило, предварительный договор и договор покупки векселя между собой никак не связаны. По сути, это два отдельных документа.

            Вексельная схема имеет ряд недостатков:

            с покупкой квартиры в новостройке вексель никак не связан. В его реквизитах указывается номинальная стоимость, срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы, по сути, одалживаете деньги строительной компании, которая по истечении указанного срока обязана их вернуть уже в виде квартиры (так, по крайней мере, предполагается);

            на вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в долевом строительстве, а, следовательно, застройщику нельзя предъявлять претензии в связи с задержкой строительства, его качеством и т. д.;

            застройщик может передумать заключать с вами основной договор купли-продажи квартиры, и вы будете иметь право только на денежную сумму, уплаченную за вексель (которая может обесцениться к моменту возврата из-за инфляции).

3. Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в Закон об участии в долевом строительстве, согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).

4. Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьям 20 и 21 Закона об участии в долевом строительстве.

5. Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.

6. Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.

7. Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.

8. Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.

9. На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 Закона об участи в долевом строительстве, должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

- условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 Закона об участии в долевом строительстве, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 Закона об участии в долевом строительстве.

Итак, проверив документы на объект: разрешение на строительство, проектную декларацию, документ госрегистрации права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок, внимательно прочитав договор, проверив, что лицо, заключающее с вами договор, совпадает с лицом, получившим разрешение на строительство и обладает правами на земельный участок, на котором ведется строительство (если от имени продавца договор долевого участия в строительстве подписывает лицо по доверенности, запросите оригинал такой доверенности) помним, что:

- Законом об участии в долевом строительстве строго оговорено, что застройщик обязан сдать объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В противном случае с застройщика можно взыскать неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки;

- Застройщик обязан передать дольщику объект, качество строительства которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным нормам. В противном случае участник долевого строительства получает право требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же недостатки существенные или застройщик их не устранил, то дольщик вправе отказаться от договора и требовать возврата своих денег. Застройщик обязан в этом случае вернуть не только сумму, полученную по договору, но и уплатить проценты за пользование денежными средствами. Проценты начисляются со дня поступления финансовых средств на счет застройщика и до дня их возврата дольщику;

- Договор участия в долевом строительстве надежнее, чем предварительный договор или вексельная схема, так как подлежит обязательной государственной регистрации, что, в свою очередь, ограждает дольщиков от двойных продаж;

- Договор участия в долевом строительстве обязательно содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Отсутствие любого из этих положений делает договор незаключенным;

- Законом об участии в долевом строительстве определено, что застройщик получает право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды на него (часть 1 статьи 3). Эти условия лишний раз гарантируют дольщику, что строительство не будет приостановлено из-за споров о принадлежности участка, отсутствия разрешения на строительство и т. д.

 

В случае введения процедуры банкротства в отношении застройщика, процедура проходит с особенностями, предусмотренными параграфом 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Требования дольщиков будут удовлетворяться раньше, чем других контрагентов, подрядчиков и налоговых органов. Требования участников строительства удовлетворяются в порядке третьей очереди, до удовлетворения требований остальных кредиторов, не отнесенных к первой и второй очередям.

Если дольщик решит потребовать не деньги, а жилье в недостроенном доме, необходимо соблюсти несколько условий. Получить квартиру можно лишь в том случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает 5 % совокупного размера требований всех дольщиков. Имущества, которое остается у застройщика после передачи объекта дольщикам, должно быть достаточно для погашения требований по возмещению вреда здоровью и выплате зарплаты. Дольщики могут получить свои квартиры лишь в том случае, если незавершенный объект и земельный участок не обременены залогом.

Процедура передачи жилых помещений в незавершенных строительством домах выглядит следующим образом:

            1. Участник строительства (дольщик) в рамках дела о банкротстве застройщика обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений с указанием сведений о квартире.

            2. Арбитражный суд, установив, что заявление подано с соблюдением подсудности и требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), назначает дату рассмотрения и выносит соответствующее определение.

            3. В назначенную дату суд рассматривает вышеуказанное заявление участника строительства и, в случае признания его подлежащим удовлетворению, выносит определение о включении в реестр требований о передаче жилых помещений сведения о квартире дольщика и самом дольщике.

            4. Арбитражным управляющим проводится работа по формированию реестра требований о передаче жилых помещений участникам строительства, а также готовится заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

            5. Арбитражный управляющий обязан не ранее, чем через один месяц и не позднее, чем через два месяца с даты утверждения судом указанного выше реестра требований о передаче жилых помещений, в ходе финансового оздоровления, организовать общее собрание участников строительства и предложить им создать жилищно-строительный кооператив для самостоятельной достройки дома. Однако принять приведенные выше решения возможно лишь в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает 5% от совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

            6. Если дольщики примут решение о достройке дома своими силами, то арбитражный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика (должника) на объект незавершенного строительства и земельный участок дольщикам (созданным ими ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

            7. Дольщики, получившие определение арбитражного суда о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, но впоследствии отказавшиеся от самостоятельной достройки дома (вступления в ЖСК), могут претендовать на денежную компенсацию третьей очереди кредиторов.

            Таким образом, вышеуказанное определение суда означает возложение на дольщика обязанности по дополнительному финансированию завершения строительства дома (что в настоящий момент составляет значительные затраты, и будущая квартира может быть приобретена за двойную сумму). Участник строительства должен быть готов, что при наличии у него рассматриваемого определения, он обязан вступить в члены ЖСК и подписать соглашение о внесении дополнительных расходов на достройку дома. В случае отказа участник строительства может лишиться оплаченной им квартиры. При этом отсутствуют стопроцентные гарантии на получение денежных средств, в счет компенсации стоимости жилого помещения. Третьей очереди кредиторов, их может просто не хватить.

            Особому вниманию подлежит установленное законом обременение, согласно которому, обратившись в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, дольщики берут на себя обязанность до передачи их недостроя в ЖСК погасить за счет собственных средств текущие платежи застройщика, а также задолженность 1-й и 2-й очереди реестра требований кредиторов. В каждой конкретной ситуации, беря за основу степень готовности дома, дольщик должен определиться: либо самостоятельная достройка, либо деньги, которых может и не хватить.

Наверх