Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.
Для этого продавец должен представить:
- кадастровый паспорт земельного участка;
- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.);
- выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца. Желательно, чтобы выписка была получена непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.
После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Составьте и подпишите договор купли-продажи земельного участка.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (
ст. 550 Гражданского кодекса РФ).
Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).
Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (
ст. 554,
555 Гражданского кодекса РФ;
ст. 37 Земельного кодекса РФ).
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
Шаг 2. Подготовьте документы и представьте их в территориальное отделение Росреестра.
Необходимо будет подготовить следующие документы:
- заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);
- договор купли-продажи земельного участка (3 экз.);
- паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
- свидетельство о праве собственности на участок;
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
- акт приема-передачи (ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Уплатите госпошлину в размере 200 или 1 000 рублей (
подпункты 22 и
24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Как правило, пошлину можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (
п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Обратите внимание! Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ).
Подача документов на регистрацию перехода права собственности производится лично сторонами сделки или их представителями с надлежащим образом оформленными полномочиями (
п. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
После подачи документов выдается расписка в их получении (
п. 6 ст. 16 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Государственная регистрация проводится в течение восемнадцати календарных дней (
п. 3 ст. 13 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Шаг 3. Получите свидетельство о праве собственности покупателя на земельный участок или выписку из Единого государственного реестра прав.
Покупатель может получить свидетельство или выписку по своему выбору (
п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в территориальное отделение Росреестра и получить выбранный документ, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).
Обратите внимание! Если вы владели земельным участком менее трех лет, после продажи участка вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (подпункт 2 п. 1 ст. 228, п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи участка, не превышающем в целом 1 млн рублей, либо сможете воспользоваться правом на уменьшение суммы доходов от продажи участка на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением. Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи участка, также необходимо представить налоговую декларацию (подпункт 1 п. 1, подпункт 1 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ).
Электронный журнал «Азбука права»
Материалы по теме
