Проблема определения и закрепления в гражданском обороте фактического правового режима использования помещений, предоставленных наймодателем в установленном, сложившемся порядке нашим гражданам в качестве жилых помещений и, соответственно, используемых нанимателями в качестве таковых, является, возможно, и не самой массовой, но, однозначно, одной из самых острых, спорных и противоречивых. В правоприменительной практике Пермского края существуют различные варианты изначального появления вышеуказанной проблемы, которые в последующем практически неизбежно приводят к попытке сторон спорных правоотношений разрешить вопрос в судебном порядке. Наиболее часто в правоприменительной практике встречается вариант, при котором жилое помещение изначально проектировалось, строилось, сдавалось в эксплуатацию в качестве жилого помещения, но находится в здании, имеющем производственное или иное (нежилое) назначение. Обычно для разрешения вышеуказанной проблемы гражданами заявляются и судами разрешаются следующие исковые требования: а) о признания помещения жилым, б) о признании права пользования по договору социального найма (или иному договору), в) о признании права собственности по тому, или иному основанию. При этом вышеуказанные требования заявляются гражданами как отдельно, так и в самых различных совместных комбинациях. Одним из основных спорных вопросов, который сразу же возникает при первом приближении к поставленной нами проблеме, является вопрос о том, возможен ли в принципе судебный порядок признания помещения жилым. Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива, в том числе и в Пермском крае. Существует мнение, что вопрос перевода нежилого помещения в жилое относится к компетенции органа местного самоуправления, а не суда. Положениями Жилищного Кодекса РФ установлен внесудебный (административный) порядок перевода нежилых помещений в жилые, поэтому у суда при отсутствии доказательств того, что истцы в установленном законом порядке обращались в уполномоченный орган с заявлением о переводе, отсутствуют основания для удовлетворения требований о признании спорного помещения жилым. Однако, как представляется, вопрос далеко не так однозначен. К решению данного вопроса необходимо подходить избирательно, в первую очередь, с учетом самого субъекта, обращающего в суд за защитой своего права, имея в виду при этом, что обязательный досудебный порядок урегулирования данного вопроса законом не установлен. Согласно ч. 2 ст. 23 Жилищного Кодекса РФ с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое помещение вправе обратиться только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Соответственно, если в суд с требованием о признании помещения жилым обращается собственник или уполномоченное им лицо, не представившее доказательств обращения в органы местного самоуправления с заявлением о переводе, то позиция судов об отказе в таком иске представляется правильной. При этом должно быть вынесено именно решение об отказе в иске, а никак не определение о возвращении искового заявления на стадии возбуждения гражданского дела, и, соответственно, никак не определение об оставлении искового заявления без рассмотрения в том случае, если дело уже было возбуждено, поскольку обязательный досудебный порядок решения данного вопроса законом не установлен. Однако проблема заключается в том, что в подобных случаях в суды вынуждены обращаться и обращаются отнюдь не собственники, а именно наниматели спорных помещений, которые, по определению, не вправе обратиться самостоятельно с заявлением в уполномоченный орган о переводе и которым собственник, разумеется, никакой доверенности на совершение данных действий просто не даст.
Соответственно, в данном случае граждане-наниматели элементарно не имеют возможности воспользоваться административным механизмом, прописанным в законе, и при вышеуказанной позиции судов о необходимости его обязательного соблюдения, практически лишаются права на судебную защиту своих прав и законных интересов.
Если в суд с требованием о признании помещения жилым обращается неуполномоченный собственником наниматель, то требовать от него доказательств соблюдения порядка перевода нельзя. Необходимо рассматривать такое дело по существу на основании имеющих доказательств, подтверждающих только наличие существующего фактического режима использования спорного помещения, а также соответствие спорного помещения установленным санитарным и техническим требованиям.Таким образом, нормы гл. 3 Жилищного Кодекса РФ, никоим образом не ограничивают и не могут ограничивать полномочия суда по решению вопросов о существующем правовом режиме конкретного объекта недвижимости, и, кроме того, не устанавливает и обязательного досудебного порядка урегулирования данных вопросов.
Действующее законодательство не содержит никакого запрета на установление в судебном порядке факта использования конкретного помещения в качестве жилого помещения и, соответственно, наличия возникших в связи с этим жилищных прав и обязанностей сторон спорного правоотношения.
Возможно также не акцентировать внимание на требовании о признании помещения жилым, то есть не указывать данное требование в просительной части иска, ограничившись, например, требованием о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма. Подобная формулировка предмета иска позволяет суду избежать необходимости давать соответствующий прямой ответ в резолютивной части решения, ограничившись необходимыми выводами в его мотивировочной части. Первый пермский правовой портал