Интернет-интервью с руководителем Управления Росреестра по Пермскому краю Ларисой Владимировной Аржевитиной
Интернет-интервью с руководителем Управления Росреестра по Пермскому краю Ларисой Владимировной Аржевитиной
Интернет-интервью с руководителем Управления Росреестра по Пермскому краю Ларисой Владимировной Аржевитиной на тему: "Актуальные вопросы в сфере недвижимости: регистрация прав и сделок, межевание и кадастровый учет"
1. Добрый день! Правомерна ли ситуация, когда на одном поле в составе одного населенного пункта земельные участки одинакового назначения имеют разную кадастровую стоимость, которая отличается друг от друга в разы!!! Как в данном случае оспорить кадастровую стоимость?
Ответ: Комментируя возможность существования описанной ситуации, можно рассматривать 2 варианта:
1 вариант: Результаты кадастровой стоимости по каждому участку получены по итогам проведения подрядных работ по массовой оценке земельных участков в населенных пунктах Пермского края. Тогда в случае признания ошибки исполнителем ее исправление возможно провести в рамках гарантийных обязательств по договору.
2 вариант: Когда стоимость одного из смежных участков определена непосредственно в результате массовой оценки, а кадастровая стоимость второго участка определена позднее в связи с постановкой на государственный кадастровый учет после даты проведения государственной кадастровой оценки. В этом случае кадастровая стоимость определяется филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю с применением средних взвешенных значений удельных показателей кадастровой стоимости в кадастровом квартале. При этом средние величины кадастровой стоимости по кварталу также определены при проведении массовых работ по оценке. В данном случае при несогласии с кадастровой стоимостью ее можно оспорить в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в судебном порядке.
Важно отметить, что результаты действующей государственной оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Пермского края N 1610-п, могут быть оспорены до конца текущего года только в судебном порядке в связи с истечением 5-летнего срока их действия (внесение в ЕГРН).
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, действующую при Управлении Росреестра по Пермскому краю, до конца текущего года могут быть приняты заявления на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости для земельных участков, поставленных на учет или изменивших характеристики в Едином государственном реестре недвижимости после даты проведения действующей государственной кадастровой оценки (01.01.2013), при условии, что с момента внесения сведений не прошло более 5 лет.
В настоящее время в Пермском крае проведен новый тур государственной оценки земель населенных пунктов. В связи с изменением законодательства новые результаты оценки земель, выполненной в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", при условии утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов вступят в силу с 01.01.2020, и оспариваться они будут в Комиссии по оспариванию, созданной при Министерстве по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.
2. Когда появится информация о проведенной государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 05.03.2018 N СЭД-31-02-2-2-262? Спасибо.
Ответ: В соответствии с Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 05.03.2018 N СЭД-31-02-2-2-262 "О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" в 2019 году на территории Пермского края проводится очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов.
В настоящее время в соответствии с требованиями ФЗ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" итоги работ по государственной кадастровой оценке находятся на этапе согласования с Росреестром. Ознакомиться с предварительными результатами государственной кадастровой оценки возможно на официальном сайте исполнителя работ - ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки" Пермского края, а также в фонде данных государственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра.
При получении согласования Росреестра результаты определения кадастровой стоимости утверждаются принятием соответствующего акта на уровне Правительства Пермского края. Таким образом, официальный статус результаты оценки получат в декабре текущего года.
3. Разъясните правовое регулирование действий муниципалитетов по включению земель в земли населенных пунктов в части обязательств по изменению границ кадастрового квартала. Сейчас массивы земель к населенным пунктам присоединяют, а кадастровый квартал не меняет своих границ!
Ответ: В соответствии с п. 11 Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2015 N 877 изменение описания местоположения границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований и населенных пунктов, элементов планировочной структуры, а также прекращение существования, образование новых и изменение субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и населенных пунктов, элементов планировочной структуры не влечет изменения кадастрового деления.
4. Подскажите, пожалуйста, ситуация следующая: земельный участок расположен за границами населенных пунктов, относится к зоне сельскохозяйственного назначения (пашня) - согласно Правилам землепользования и застройки, Генеральному плану сельского поселения. Вместе с тем согласно выписке из ЕГРН земельный участок имеет категорию: земли промышленности; вид разрешенного использования: для размещения автомобильной станции технического обслуживания (СТО). Прошу разъяснить, при образовании новых земельных участков из исходного путем его размежевания вид разрешенного использования и категория земель для новых земельных участков должны устанавливаться в соответствии с утвержденными градостроительными регламентами (генеральным планом, правилами землепользования и застройки сельского поселения) либо они остаются прежними, как у исходного. Заранее благодарю.
Ответ: Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).
1. Если земельный участок образуется от исходного способом:
- раздел, в том числе с измененными границами,
- объединение,
- перераспределение,
- выдел.
Согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 51 Требований к форме и составу сведений межевого плана, требований к его подготовке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (далее - Требования к межевому плану), вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.
Таким образом, согласно Требованиям к образуемым земельным участкам, установленным ЗК РФ и п. 51 Требований к межевому плану, ВРИ образуемых земельных участков может соответствовать сведениям Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования (далее - ВРИ) исходного земельного участка даже в случае, если на момент образования новых земельных участков ВРИ исходного не соответствует градостроительному регламенту (такой ВРИ отсутствует в основных и вспомогательных видах).
Согласно п. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Данная норма также нашла отражение в п.п. 3-4 ст. 85 ЗК РФ (для земель населенных пунктов): градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
В случае если правообладатель образуемых земельных участков желает ВРИ новых объектов выбрать отличный от исходного земельного участка, в таких случаях согласно п. 51 Требований к межевому плану сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в межевом плане на основании:
1) градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок;
2) разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка;
3) акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка;
4) вступившего в законную силу судебного акта;
5) проектной документации лесных участков в отношении лесных участков.
5. Вопрос отображения границ земельных участков по результатам проведения комплексных кадастровых работ. На территории Александровского муниципального района в 2018 году были проведены комплексные кадастровые работы в отношении 9 кадастровых кварталов. До настоящего времени на публичной кадастровой карте отображается лишь часть земельных участков (кадастровые кварталы: 59:02:0105139; 59:02:0105147; 59:02:0105149; 59:02:0109003; 59:02:0101278; 59:02:0101279). Чем это вызвано?
Ответ: Обновление информации на публичной кадастровой карте осуществляется на основании данных Федерального информационного ресурса (далее - ФИР). База данных ФИР формируется на основании данных, выгруженных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Обновление информации в ФИР проводится на регулярной основе, однако в связи с большим количеством вносимых в ЕГРН сведений возможны задержки в обновлении.
При необходимости (в связи с поступлением обращений граждан) сотрудниками Управления осуществляется пообъектная (ручная) выгрузка сведений в ФИР.
6. Вопрос снятия с государственного кадастрового учета земельных участков:
1. Земельный участок с кадастровым номером 59:02:0000000:4873, государственная собственность на который не разграничена, поставлен на государственный кадастровый учет 13.03.2013 с целью предоставления его в аренду на краткосрочный период. Права собственности на земельный участок не зарегистрированы, ограничения в использовании отсутствуют. По окончании работ предприятие освободило вышеуказанный земельный участок, договор аренды расторгнут, соглашение о расторжении зарегистрировано Управлением Росреестра по ПК.
2. Земельный участок с кадастровым номером 59:02:0103146:999, государственная собственность на который не разграничена, поставлен на государственный кадастровый учет 06.02.2008 Ранее этот земельный участок был предоставлен предприятию для производственных целей. Предприятие признано банкротом, договор аренды расторгнут, объекты распроданы. Права собственности на земельный участок не зарегистрированы, ограничения в использовании отсутствуют. Распоряжение такими земельными участками затруднительно, требуется снятие его с государственного кадастрового учета. Каким образом можно снять такие земельные участки с государственного кадастрового учета?
Ответ: Порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), иными федеральными законами и издаваемыми в соответствии с ними другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Законом о регистрации предусмотрено снятие земельного участка с государственного кадастрового учета в следующих случаях:
- земельный участок является преобразуемым земельным участком (ч. 3 ст. 41 Закона о регистрации);
- в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка не осуществлена государственная регистрация права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, аренды, доверительного управления (ч. 15 ст. 41 Закона о регистрации);
- в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях земельного участка, учтенного в установленном законодательством РФ порядке до 1 марта 2008 года (ч. 3 ст. 70 Закона о регистрации);
- земельный участок имеет статус "временный" (ч. 7 ст. 72 Закона о регистрации).
Временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости.
В связи с тем что земельный участок с кадастровым номером 59:02:0000000:4873 не является временным либо преобразуемым, он не подлежит снятию с государственного кадастрового учета.
Законодателем пунктом 3 статьи 70 Закона о регистрации предусмотрена особая процедура снятия в соответствии с установленными правилами ведения реестра с государственного кадастрового учета земельного участка, учтенного в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008, в случае если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в реестре.
Снятие земельного участка с кадастрового учета осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 181 Правил ведения ЕГРН, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 N 943.
Таким образом, норма части 3 статьи 70 Закона о регистрации устанавливает определенную процедуру, при соблюдении которой земельные участки могут быть сняты с кадастрового учета.
При этом земельные участки, сведения о правообладателях которых отсутствуют в ЕГРН, могут быть сняты с учета только при отсутствии сведений о наличии на этих земельных участках объектов недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером 59:02:0103146:999 поставлен на государственный кадастровый учет 06.02.2008, в случае отсутствия на нем объектов недвижимого имущества процедура снятия с государственного кадастрового учета земельного участка может быть инициирована в рамках рассмотрения обращений, в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации".
7. Здравствуйте. При покупке объекта недвижимости в собственность супругов и детей (2) за счет средств только МСК какая собственность возникает и как это отразить в договоре купли-продажи? Вопрос возник в связи с тем, что происходит приостановка государственной регистрации сделки из-за необходимости установить режим совместной собственности у супругов, т.е. 1/2 доли нужно прописывать в общую совместную собственность.
Ответ: В соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
По общему правилу, установленному ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. В силу п. 2 ст. 41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
В силу п. 2 ст. 38 СК РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Учитывая изложенное, при приобретении имущества в общую долевую собственность супругов, а также в собственность супругов и иных лиц (например, детей) по договору купли-продажи обоснованно возникает вопрос о возможности применения к такому договору указанных положений ст. 38, 41 СК РФ, п. 3 ст. 421 ГК РФ и, соответственно, необходимости нотариального удостоверения такого договора.
Согласно ст. 34 СК РФ к совместной собственности супругов относится имущество, нажитое ими во время брака, в состав которого не включаются денежные выплаты, имеющие специальное целевое назначение.
Поскольку выплачиваемая в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" денежная выплата имеет специальное назначение, она не может быть отнесена к совместной собственности супругов, ввиду чего договор купли-продажи о приобретении объекта недвижимости в общую долевую собственность супругов (супругов и иных членов семьи) полностью за счет такой выплаты также не может быть отнесен к сделке, подлежащей нотариальному удостоверению в силу положения ст. 38, 41 СК РФ, п. 3 ст. 421 ГК РФ.
8. Снятие обременения с недвижимого имущества. Добрый день! С какими рисками может столкнуться гражданин, приобретающий имущество (движимое и недвижимое), с которого снято обременение?
Ответ: Деятельность Управления Росреестра по Пермскому краю (далее - орган регистрации прав) регламентирована Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).
Закон о регистрации регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН.
К компетенции органа регистрации прав относится в том числе государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, а также ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в нем.
Любой гражданин либо организация защищает себя от нарушения их прав, свобод и законных интересов. Однако даже малейшие неуплаты денежных средств за пользование коммунальными услугами, неуплата налогов, алиментов и т.д. приводит к таким последствиям, как ограничение пользования, распоряжения имуществом, движимым и недвижимым.
Положениями действующего законодательства предусмотрена возможность уполномоченными органами (судами, службой судебных приставов, налоговыми) применения ограничительных мер в отношении имущества, принадлежащего должнику, в виде ареста, запрета совершать любые действия, которые направлены на обеспечение тех или иных прав заинтересованных лиц.
Орган регистрации прав является одним из исполнителей и в предусмотренном Законом о регистрации, а также иными нормативными актами порядке вносит сведения об указанных ограничительных мерах в ЕГРН.
При совершении сделки по приобретению недвижимого имущества государственной регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю. Для этого стороны сделки установленным Законом о регистрации способом, подают соответствующие документы в орган регистрации прав. После чего в отношении документов, представленных для осуществления государственной регистрации, проводится правовая экспертиза на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Наличие в органе регистрации прав сведений об актуальных на момент совершения сделки арестах, запретах совершения сделок является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на срок до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.
Для исключения подобных ситуаций необходимо перед совершением сделки по приобретению объекта недвижимости проверить объект недвижимости на отсутствие зарегистрированных ограничений. Сведения из ЕГРН необходимо получить до того, как Вы приступите к этапу оформления документов по распоряжению (приобретению) недвижимости.
Если все обременения на объект недвижимости сняты, то исключен риск приостановления или отказа в совершении учетно-регистрационных действий по данному основанию.
Проверить объект недвижимости на "чистоту" возможно:
- запросив выписку из ЕГРН через "Личный кабинет" на сайте Росреестра или Едином портале государственных услуг "Gosuslugi.ru", а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН,
- непосредственного обращения в многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Располагая актуальными сведениями из ЕГРН об объекте недвижимости, Вы сможете исключить риск приобретения объекта недвижимости, в отношении которого приняты меры ограничительного характера.
9. Зона влияния горных пород. Подскажите, пожалуйста, что такое "зона влияния горных пород" и какое влияние она оказывает на местоположение жилого здания? Есть ли какие-либо нормативные документы, на основании которых квартиры, находящиеся в зоне влияния горных пород г. Соликамска, не могут использоваться?
Ответ: Данный вопрос не относится к полномочиям Управления Росреестра по Пермскому краю.
10. Вопрос: На основании Постановления Правительства Пермского края от 23.10.2013 N 1479-п (ред. от 04.10.2012) и Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п (ред. от 12.04.2018) примут ли в 2019 году новую кадастровую стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края и минимальные и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе видов использования и муниципальных районов городских округов Пермского края?
Ответ: В 2019 году на территории Пермского края в соответствии с Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 05.03.2018 N СЭД-31-02-2-2-262 "О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" проводится очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов.
На основании Приказа от 21.02.2019 N СЭД-31-02-2-2-173 Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края принято решение о проведении в 2020 году государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Пермского края.
Решение о проведении в 2020 году государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения пока не принято.
11. Добрый день! Подскажите, пожалуйста, ситуация сложилась следующим образом. Сдали бухгалтерскую отчетность за 2018 год. После сдачи отчетности (получив уведомление от ИФНС в конце февраля) обнаружили у коллег документы о том, что в октябре 2018 года нам передали земельный участок в собственность. Срочно заплатили земельный налог и пени, сдали декларацию. Но на балансе учреждения на 31.12.2018 земельный участок отсутствует. Как теперь быть с бухгалтерской отчетностью, которая уже принята учредителем и вышестоящим органом?
Ответ: Данный вопрос не относится к полномочиям Управления Росреестра по Пермскому краю.