Осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках во многом связано с взаимодействием между их правообладателями. Например, достаточно часто проход и проезд к конкретному земельному участку можно обеспечить только через соседний (чужой) земельный участок. Кроме того, за счет соседнего земельного участка зачастую требуется подвести различные инженерные коммуникации (свет, газ и др.), обеспечить водоснабжение и мелиорацию. Существуют и иные нужды правообладателя земельного участка и иного недвижимого имущества, которые он не может обеспечить без использования соседнего земельного участка или капитального объекта.
Указанные выше нужды могут быть удовлетворены за счет установления сервитута — права ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком. Различают публичный и частный сервитуты.
Частный сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (
абзац 2 пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ). Частый сервитут устанавливается в отношении этого объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута в его интересах (собственником объекта недвижимости или обладателем иного права на этот объект), и собственником другого объекта недвижимости.
Соглашение оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (
пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ;
пункт 9 статьи 23 Земельного кодекса РФ;
статья 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Без регистрации сервитут нельзя считать установленным.
Для государственной регистрации частного сервитута необходимы следующие документы:
- заявление;
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (данный документ можно представить после подачи заявления на государственную регистрацию);
- документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который устанавливается сервитут;
- договор или соглашение об установлении сервитута;
- если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута;
- нотариально заверенное согласие всех сособственников земельного участка, находящегося в общей собственности.
[dlp postid=66778]
Если достичь соглашения об установлении или условиях сервитута не удалось, установить его можно только в судебном порядке (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ). При этом сервитут, установленный на основании судебного решения, также должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Важно учитывать, что установление сервитута — это крайняя мера, которая применяется, только если нужды собственника земельного участка или другой недвижимости нельзя обеспечить другим способом.
Публичный сервитут устанавливается в отношении земельного участка законом или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для:
- прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ на земельном участке;
- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
- использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.
Публичный сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 9 статьи 23 Земельного кодекса РФ; статья 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Основное отличие между частным и публичным сервитутами — способы их установления и интересы, для которых они устанавливаются.
Например, собственник земельного участка для прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключить соглашение с собственником соседнего земельного участка, через который коммуникации будут подведены. В этом случае речь идет о частном сервитуте. Если же через район индивидуальной жилой застройки необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, устанавливается публичный сервитут.
Также различна и плата за частный и публичный сервитуты. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут (
пункт 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ;
пункт 6 статьи 23 Земельного кодекса РФ). Ее размер, а также порядок внесения следует указать в соглашении с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Также плата за частный земельный сервитут может быть определена в судебном решении, на основании которого он установлен.
При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут. Но только если установление сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен (
абзац 2 пункта 7 статьи 23 Земельного кодекса РФ).
Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него этого земельного участка с возмещением убытков органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (
абзац 1 пункта 7 статьи 23 Земельного кодекса РФ).
Плата за частный и публичный сервитуты должна быть соразмерной. При ее определении можно руководствоваться рекомендациями, которые разработал Росземкадастр («Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут», утвержденные Росземкадастром 17.03.2004).
Кирилл Калашников
Первый пермский правовой портал
Материалы по теме
