Лишение квартиры за неуплату коммунальных платежей: правовые аспекты

Неплатежи за жилищно-коммунальные услуги обусловлены как рядом системных факторов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, так и проявлениями недисциплинированности граждан. Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В условиях массовых неплатежей достижение этой цели ставится под угрозу. Вправе ли кредиторы отобрать квартиру за длительную неуплату задолженности по коммунальным платежам? Ответить на этот вопрос однозначно достаточно трудно. Рассматривая вопрос о лишении квартиры и выселении, первоначально нужно выяснить, частная ли эта квартира или государственная (муниципальная). И в зависимости от этого решать судьбу проживающих на данной жилой площади граждан. Квартира приватизированная, перешедшая в собственность по наследству, по договору купли-продажи, дарения либо другим способом Обратить взыскание не только на квартиру, принадлежащую гражданину на праве собственности, но и на любое другое имущество должника можно только на основании вступившего в законную силу судебного решения. Предположим, что имеются судебное решение и исполнительный лист на взыскание суммы задолженности по коммунальным платежам, которая скапливалась годами. А никакого другого имущества, кроме квартиры, в которой должник с семьей проживает и которая принадлежит ему на праве собственности, нет. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (далее – ГПК РФ) гласит: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, – жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». То есть решение вопроса о возможности обращения взыскания на квартиру зависит от того, является ли эта квартира единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если иного пригодного для проживания жилого помещения нет и долг взыскивается не по договору ипотеки, в котором предусмотрено обращение взыскания на квартиру, которая передана в залог, то в силу положений ст. 446 ГПК РФ квартира не может быть реализована для погашения долга. Изложенное подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.01.2011 по делу N А63-4217/2008, определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.11.2010 N 33-15024/2010 и другие). В определении Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2011 N 725 прямо указано, что в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам может быть обращено в том числе на жилое помещение, являющееся для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, только в том случае, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Итак, по квартирам, находящимся в собственности, можно сделать однозначные выводы: а) если квартира или ее часть для должника и членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, то обратить взыскание по долгам на нее нельзя; б) если у должника и членов его семьи имеется другое, кроме квартиры, помещение, пригодное для проживания, обратить взыскание по долгам на квартиру можно; в) если по договору ипотеки квартира передана в залог, то в соответствии с законодательством об ипотеке на нее может быть обращено взыскание. Относительно жилых помещений, находящихся у граждан на праве собственности и являющихся предметом залога недвижимости по договору об ипотеке, необходимо учитывать, что не всегда на заложенное имущество может быть обращено взыскание (даже при соблюдении требований, предусмотренных Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Причина в определении Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ) от 04.12.2003 N 456-О, которым отказано в принятии к рассмотрению запроса Октябрьского районного суда города Ижевска о проверке конституционности абзацев первого и второго п. 1 ст. 446 ГПК РФ. КС РФ указал: «В силу ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч. 1 и 2) и 55 (ч.ч. 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, кредиторов, должников, возможные же ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм». При этом «оспариваемые в запросе положения ст. 446 ГПК РФ, запрещающие обращать взыскание не на любое принадлежащее должнику жилое помещение, а лишь на то, которое является для него единственным пригодным для проживания, направлены на защиту конституционного права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, а также на обеспечение охраны государством достоинства личности, как того требует ст. 21 (ч. 1) Конституции Российской Федерации, условий нормального существования и гарантий социально-экономических прав в соответствии со статьей 25 Всеобщей декларации прав человека». Выражение «баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, кредиторов, должников» трактуется судами по-разному, исходя из фактических обстоятельств дела. Так, Набережно-Челнинский городской суд Республики Татарстан в решении по гражданскому делу о взыскании задолженности с ООО «К.» и Ю. по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество в пользу ЗАО «ГКБ «Автоградбанк» указывает: «Доводы ответчиков о том, что в квартире г. Набережные Челны зарегистрирована несовершеннолетняя Ю. 2008 г.р. и указанная квартира является единственным жильем ответчика Ю., также не могут быть приняты судом в качестве основания в отказе удовлетворения данного требования истца: заключая договор залога своей квартиры, Ю. понимал его суть и последствия неисполнения им взятых на себя обязательств по заключенным кредитным договорам. В момент заключения договора залога в данной квартире был зарегистрирован лишь один Ю., последующая регистрация в2008 г. в квартире его несовершеннолетней дочери не влияет на обязательства, взятые им по договору залога, тем более что мать ребенка имеет жилье и возможность регистрации в нем ребенка и возможность совместного проживания с ребенком в принадлежащей ей квартире. Положения закона о невозможности обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным пригодным для проживания жилым помещением, в данном случае неприменимы, так как квартира заложена в порядке ипотеки». В то же время судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда оставляет в силе решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 27.01.2011 по гражданскому делу о взыскании с Ш. задолженности по кредитному договору, пени за нарушение сроков возврата займа и обращении взыскания на имущество должника в пользу ОАО «АИЖК», которым было отказано в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество (кассационное определение судебной коллегии Ульяновского областного суда от 15.03.2011 по делу N 33-870/2011). В решении суд указывает: «Установленные судом по настоящему делу юридически значимые обстоятельства... позволили суду сделать обоснованный вывод о необходимости сохранения за должником и ее детьми, находящимися на ее иждивении, условий, необходимых для их нормального существования и жизнедеятельности, и, следовательно, об отказе в удовлетворении требований истца о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства путем обращения взыскания на заложенное имущество». При этом в кассационном определении суд также ссылается на то, что «указанный вывод отвечает конституционным требованиям о соблюдении баланса прав и законных интересов взыскателей и должников». На основании изложенного можно сделать вывод, что суды, рассматривая дела по искам об обращении взыскания на жилые помещения, в которых зарегистрированы несовершеннолетние дети, вероятнее всего откажут в удовлетворении таких требований в случае отсутствия у несовершеннолетних иных пригодных для жизни помещений либо при невозможности другими способами обеспечить их жилищные права. Квартира находится не в собственности, а передана должнику и членам его семьи по договору социального найма В соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Для выселения по указанной статье необходимо соблюсти несколько условий. Решение о выселении может быть вынесено только после твердой уверенности, что у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартплате являются уважительными. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении N 14 от 02.07.2009 (п. 38) к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит:

• длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
• тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры;
• болезнь нанимателя и(или) членов его семьи;
• наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Напротив, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость и т.д. Также следует обратить внимание на следующие обстоятельства: 1. Судебная практика исходит из того, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда, чтобы на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства. 2. Жилое помещение, предоставляемое в случае выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги, должно отвечать ряду требований. Эти требования являются общими, так как ЖК РФ не содержит нормы, определяющей условия предоставления жилого помещения именно при выселении в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 3. Одновременно с выселением к нанимателю (при социальном найме) предъявляется требование об уплате всей суммы задолженности и пени, начисленной по правилам, предусмотренным ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения. На практике выселению в судебном порядке мешает следующее. 1. Неудачно сформулированная ст. 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто «в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносит плату за жилое помещение, коммунальные услуги». Получается, если должник заплатит раз в 6 месяцев хотя бы 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена ст. 90 ЖК РФ. 2. Отсутствие специализированного переселенческого фонда. Обычно «запасные» жилищные фонды в городах есть, но они ориентированы в основном на чрезвычайные ситуации (например, стихийные бедствия). Ни по качеству, ни по метражу они для обсуждаемых целей не годятся. Специфическое жилье для переселения по нормам общежития (6 квадратных метров на человека, минимальный набор удобств) подобрать далеко не так просто. 3. Суды, как правило, идут навстречу нанимателям жилого помещения и предоставляют срок погашения задолженности до 1 года, учитывая особенности каждой конкретной ситуации. 4. Неоформленные отношения с нанимателями. Формально наниматели пользуются жильем по «договору социального найма». Но договора как такового у большинства нет. А есть ордер, в котором указано, что семье такого-то гражданина предоставляется квартира. Про обязанности нанимателя там нет ни слова. Можно сделать следующие выводы: 1. За неуплату квартирной платы и коммунальных платежей при наличии вышеуказанных определенных условий нанимателя по договору социального найма и членов его семьи могут выселить только с предоставлением другого жилого помещения (обычно таким помещением является общежитие). Без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 91 ЖК РФ могут выселить только после неоднократных предупреждений за использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допущение его разрушения. 2. Несмотря на уже достаточно многочисленную судебную практику выселений за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, для «нормального» нанимателя (не злостного пьяницы или хулигана) существует лишь чисто теоретическая возможность выселения из квартиры, занимаемой по договору социального найма, за неуплату квартплаты и коммунальных платежей – в течение 6 месяцев всегда можно найти хоть какую-то сумму и частично погасить задолженность. В подтверждение сказанного можно привести в качестве примера гражданское дело N 2-2311/2010 от 08.07.2010 Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга о выселении за неуплату задолженности за жилье и коммунальные услуги с предоставлением другого жилого помещения. В судебном заседании было установлено, что ответчики один раз вносили плату, т.е. период неоплаты составил по отношению к заявленным требованиям менее 6 месяцев, следовательно, оснований для расторжения договора найма жилой площади не имеется. Поэтому в части выселения в иске было отказано. В настоящее время остаются неурегулированными следующие вопросы: 1. Какой договор должен оформляться между выселенными в другие жилые помещения гражданами по норме предоставления жилого помещения в общежитии (6 кв. м общей жилой площади на человека)? 2. Какие правовые последствия должны быть предусмотрены для выселенных в другие жилые помещения лиц в случае невнесения платы за жилье и коммунальные услуги за предоставленные жилые помещения? В ЖК РФ не прописаны меры по отношению к выселенным лицам, которые не вносят плату за жилье и коммунальные услуги за проживание в другом жилом помещении. Таким образом, выселенные в другие жилые помещения лица могут продолжать не платить за жилье и коммунальные услуги. Санкции в виде выселения без предоставления другого жилого помещения в данном случае не предусмотрены. Проекты усиления ответственности В настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации обсуждается ряд законопроектов, направленных на ужесточение санкций к неплательщикам за жилищно-коммунальные услуги. 1. Самарская губернская Дума предложила проект федерального закона N 474229-5 «О внесении изменений в статьи 83 и 90 Жилищного кодекса Российской Федерации», направленный на то, чтобы выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, было возможно не только при невнесении нанимателем и членами его семьи «платы за жилое помещение и за коммунальные услуги», но и при невнесении платы за жилое помещение и(или) коммунальные услуги. При этом предлагается, поскольку согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ после слова «нанимателем» дополнить словами «и проживающими совместно с ним членами его семьи». Саратовская областная Дума внесла проект федерального закона N 399835-5 «О внесении изменения в статью 89 Жилищного кодекса Российской Федерации». Внесение законопроекта обусловлено тем, что в действующей редакции ч. 3 ст. 89 ЖК РФ содержится требование указать в решении суда о выселении в жилое помещение, предоставляемое гражданину, но не указывается срок предоставления этого жилого помещения. Поэтому граждане, в отношении которых вынесено судебное решение о выселении, ждут предоставления жилого помещения годами. Законопроект предусматривает в решении суда о выселении определять срок предоставления гражданину жилого помещения. Мурманская областная Дума предложила проект федерального закона N 355582-5 «О внесении изменений в статьи 83 и 90 Жилищного кодекса Российской Федерации», направленный на стимулирование граждан к своевременному и в полном объеме внесению платы за жилое помещение и оказанные жилищно-коммунальные услуги. По мнению авторов законопроекта, изложенному в пояснительной записке, ст. 90 ЖК РФ, предусматривая в качестве одной из мер ответственности граждан, не исполняющих обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев подряд, выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, на практике не выполняет стимулирующую функцию и носит формальный характер. Именно в случае оплаты гражданами незначительной части начисленной суммы за жилое помещение и коммунальные услуги у суда нет оснований для применения к ним санкции в соответствии с рассматриваемой статьей. Законопроект предлагает конкретизировать минимальный размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, при внесении которой гражданин не может быть выселен из занимаемого жилого помещения (50 и более процентов от начисленной суммы). По мнению разработчиков законопроекта, данная мера будет способствовать конструктивному решению проблемы неплатежей потребителей за жилое помещение и предоставленные коммунальные услуги, которая обусловлена низким правосознанием граждан, не исполняющих обязанности по своевременному и полному внесению платы за коммунальные услуги при наличии соответствующих возможностей. Евгений Матвеев Источник: Первый пермский правовой портал Материалы по теме