Мошенничество на рынке недвижимости

В последние годы земельные участки продолжают оставаться привлекательными инвестиционными объектами. Неудивительно, что сделки с земельными участками привлекают мошенников не меньше, чем сделки с домами и квартирами. «Простые» способы Для противодействия этим способам достаточно минимальной внимательности и здравого смысла при изучении документов. 1) Продажа земельных участков по поддельным документам и поддельным доверенностям. 2) Продажа имущества нескольким лицам одновременно. Продавец-мошенник размещает объявление о продаже земельного участка. Затем в течение следующих нескольких месяцев договаривается сразу с максимальным количеством покупателей о дате и времени совершения сделки, принимая одновременно со всех потенциальных покупателей авансовые платежи. Подписание основного договора планируется через определенный промежуток времени, например через 10-40 дней после получения аванса, под формальным предлогом предоставления времени покупателю и «продавцу» для сбора документов, необходимых для сделки. На самом деле это время требуется мошеннику для того, чтобы найти наибольшее количество покупателей. Далее мошенник договаривается о продаже недвижимости, к примеру, с шестью покупателями в понедельник (планируя встречу с каждым отдельно в разное время). Стороны обговаривают условия сделки и передачу договоров на регистрацию в среду. На следующий день во вторник продавец-мошенник в то же время встречается еще с шестью покупателями, подписывает договор и принимает деньги. В среду продавец на сделку не приходит. «Сверхсложные» способы Этим способам противодействовать практически невозможно, т.к. они связаны с участием коррумпированных представителей государственных и(или) муниципальных органов. Однако знать про них необходимо. 1) Использование особого статуса земель садового товарищества. Фабрикуются правоустанавливающие документы на земельный участок. Сотрудники архивного отдела администрации соответствующего района эти данные включают в список земель садового товарищества и вшивают в архивные документы в качестве приложений от, например, 1994 г. Это позволяет осуществить государственную регистрацию прав на земельные участки за садовым товариществом. 2) Продажа земельных участков по поддельным документам. Участки оформляются на лиц, которые за небольшую сумму «одолживают» свой паспорт и подписывают генеральную доверенность. Имея на руках доверенность и поддельный государственный акт на земельный участок, оформленный на псевдособственника, мошенник при участии сотрудников Росреестра регистрирует право собственности, а затем продает участок. 3) Продажа или сдача в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом. Этот вид мошенничества больше «славится» не количеством обманов, а их высокой стоимостью, т.е. либо продается земля в самых востребованных местах (прибрежные полосы водоемов, заповедников), либо продается или сдается в аренду сразу значительная площадь земли, исчисляемая гектарами, как правило, под дачное или коммерческое строительство. В большинстве своем такие сделки осуществляются с помощью «своих людей» в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем она продается на рынке недвижимости. За этими коммерческими компаниями стоят мошенники, переоформляющие на эти компании землю федеральной собственности без согласия самого собственника – РФ или переоформляющие землю, вообще не подлежащую отчуждению в частную собственность, – земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озер и т.д. Как правило, конечной целью мошеннических схем второго и третьего типа является не столько получение права собственности на земельные участки по поддельным правоустанавливающим документам, сколько получение прибыли от последующей продажи таких земельных участков. Способы, для противодействия которым требуются минимальные юридические знания (в сочетании с наблюдательностью и здравым смыслом потенциального покупателя) 1) Продажа недвижимости без документов. Компания называет себя застройщиком и продает дома с земельными участками при отсутствии как самих объектов недвижимости, так и оформленных документов на них. Рассматриваемый способ является самым распространенным в связи с возросшим интересом населения к загородной недвижимости. Например, создается общество с ограниченной ответственностью, которое начинает продавать земельные участки с обещанием возвести на них коттеджи. Для большей убедительности иногда возводится один красивый дом, чтобы продемонстрировать, что строительство ведется. Затем в течение ближайших 2-3 лет осуществляется максимальная продажа всем желающим дачникам еще не существующих домов и земельных участков, после чего компания пропадает. 2) Продажа некачественных домов. В короткие сроки из дешевых строительных материалов возводится дом без соблюдения строительных норм (например, без фундамента или обязательных конструктивных соединений). Затем дом продается по стоимости 1 млн. рублей со ссылкой на то, что он только что оформлен в собственность, соответственно, при большей продажной стоимости необходимо оплачивать значительные налоги (13%). При этом оставшаяся реальная цена дома оформляется как стоимость земельного участка. Получается следующее: покупатель уплачивает 15 млн. рублей за приобретенный им коттедж и земельный участок, из которых 1 млн. рублей по документам уплачивается за стоимость коттеджа и 14 млн. рублей за земельный участок (по факту все наоборот, однако в последующем доказать это практически невозможно). Через полгода после заключения сделки дом приходит в негодность. 3) Продажа загородной недвижимости по предварительным договорам с дальнейшим отказом от заключения основного договора купли-продажи. Предварительные договоры не регистрируются в регистрационных службах, т.е. такой договор не является инструментом, который защищает покупателя от обмана. Поэтому нельзя передавать по предварительным договорам за будущую собственность большие суммы денег. Однако, как показывает практика, многие покупатели, желая приобрести определенную загородную недвижимость в связи с ее местонахождением или интересной ценой, оплачивают дома и земли по предварительным договорам по полной стоимости или в половину стоимости таких объектов. Мошенники, принимая деньги по предварительным договорам, ссылаются на необходимость оформления недвижимости именно таким способом в связи с отсутствием каких-либо документов и необходимостью их получения в определенный промежуток времени. После подписания предварительного договора и его оплаты объект недвижимости может быть отчужден еще нескольким покупателям по аналогичной схеме. После получения денег от максимального количества покупателей продавец исчезает. 4) Захват чужого земельного участка при длительном неиспользовании его собственником (1 год и более). Реализация такого рода преступлений возможна в связи с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и оформлении в собственность земельных участков. Правообладатель, имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месте размещения участка, зарегистрированные в Росреестре. Например, собственник А имеет свидетельство на землю, но оно зарегистрировано без регистрации места нахождения и расположения участка. Собственник не пользуется землей некоторое время. Сосед собственника (Б) заказывает межевое дело, ссылаясь на то, что участок А принадлежит ему, «землемеры» оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где земельный участок А регистрируется под номером участка Б с выдачей ему документов, где границы его нового участка содержат в себе полностью и землю А. Таким образом, площадь земли Б значительно увеличивается, он ее продает и получает большую сумму вознаграждения, нежели полагается. Советы для выявления мошенничества Анализируя указанные способы мошенничества, хотелось бы обратить внимание на то, чем стоит руководствоваться при совершении сделок с землей и расположенными на ней объектами недвижимости. 1. Договор купли-продажи земельного участка – наиболее распространенный вид договора на приобретение права собственности на землю. Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой письменной и нотариальной (по желанию сторон), т.к. обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. При несоблюдении формы договора продажа земли будет считаться недействительной. 2. Рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи земельного участка. При этом необходимо помнить, что предварительный договор купли-продажи – это формальный документ с указанием всех существенных условий основного договора, передача денежных средств по такому договору не допускается! 3. Объектом договора купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи земли должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. Площадь земельного участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа). 4. В тексте договора купли-продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (местонахождение, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь по правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану). 5. Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства продавцу могут быть переданы как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. Отсюда вывод: если вы покупатель земельного участка, требуйте передачи земельного участка вам до его оплаты, если продавец, требуйте оплаты стоимости земельного участка до его передачи покупателю. 6. До заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) права собственника земельного участка. Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи земли необходимо указать все сведения об ограничении. Граждане, не знающие земельного законодательства либо прочитав его нормы, но неправильно их истолковав, не могут с правовой точки оценить договоры в данной сфере. Покупка и продажа земельных участков, как правило, связаны со значительными денежными суммами, поэтому их лучше оформлять, обратившись за помощью к специалисту-юристу по земельному праву. Евгений Матвеев Источник: Первый пермский правовой портал Материалы по теме