Некоторые предложения по совершенствованию законодательства в сфере защиты прав участников долевого строительства

Раздел III: «Гражданское право» 30.12.2004 г. был принят ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – ФЗ № 214) который был призван подробно разрешить существующие проблемы (низкое качество строительства, «двойные продажи» и др.). Однако, как показал период, прошедший с момента вступления ФЗ № 214 в силу, подобная регламентация положений закона на практике пока не позволяет достичь поставленной при принятии закона цели – защиты прав наиболее слабой стороны в договоре – дольщика. В этой связи, считаем необходимым выработку новых эффективных мер, направленных на решение проблем защиты прав участников долевого строительства. Если обратиться к данным, опубликованным Министерством регионального развития РФ в 2011 году в России насчитывается около 80 000 дольщиков, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков. Средний срок задержки сдачи жилого дома от 6 месяцев до 1,5 лет. Для решения этой и других проблем защиты прав участников долевого строительства в срочном порядке необходимо внесение изменений в положения действующего Закона. Так, в  п. 1 ст. 2 ФЗ № 214 законодатель дает определение одной из сторон в договоре – застройщика. Под ним понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, особенностью данного определения является то обстоятельство, что из числа возможных застройщиков ФЗ № 214 исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, РФ, ее субъектов и муниципальные образования, т.к. застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо. Однако, достаточно ли этих признаков, чтобы обеспечить участнику долевого строительства должную надёжность его контрагента? Поскольку именно этот признак – надежность, является, по сути, для дольщика решающим. Однако, не все ученые согласны с этим, так Шарапов В.В. говорит о том, что дольщику гораздо важнее объективная информация не о застройщике, а о строящемся объекте.  С этим мнением сложно согласиться, поскольку мало кто решится передать свои деньги застройщику с отрицательной деловой репутацией.  В этой связи считаю необходимым внести изменения в ФЗ № 214, позволяющие ограничить круг лиц, которые могут выступать на стороне застройщика. Для того чтобы юридическое лицо могло выполнять функции застройщика, необходимо ввести правило об обязательном лицензировании деятельности застройщика. Постановлением правительства РФ от 21.04.2006 г. № 233 устанавливается минимальный размер собственных денежных средств застройщика в размере 7% от средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве. Однако, по мнению Кирсановой Е.В. этого недостаточно и застройщик должен привлекать денежные средства участников долевого строительства лишь при наличии у него денежных средств в размере не менее 30% от общей суммы, необходимой для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, и определенной в соответствии с проектной документацией. Данное предложение, на наш взгляд, является излишним, поскольку хоть оно и обеспечивает неким образом гарантии прав дольщиков, однако нарушает смысл самого договора долевого строительства, коим является инвестирование денежных средств дольщиков для последующего приобретения в собственность объекта недвижимости. Застройщик же не преследует в качестве основной цели приобретение права собственности на этот объект. На мой взгляд, наибольшую защиту прав и законных интересов участников долевого строительства можно гарантировать, прибегнув к институту страхования. То есть, в качестве меры, обеспечивающей экономические гарантии дольщиков, необходимо ввести обязательное страхование ответственности застройщика за неисполнение договора участия в долевом строительстве. В этом случае, законодательного закрепления требует четкий перечень признаков, которым страховая компания должна соответствовать, чтобы осуществлять деятельность, подверженную столь высоким рискам. Обязательной законодательной регламентации нуждаются следующие признаки: минимальный размер уставного капитала компании, продолжительность осуществления страховой деятельности, деловая репутация (удовлетворительное финансовое положение учредителей компании, отсутствие у них судимости за совершение преступлений в сфере экономики), а также другие. Таким образом, на сегодняшний день необходимо совершенствование законодательной базы, касающейся долевого строительства. Это способствовало бы как развитию рынка первичной недвижимости, так и реализации инициативы, направленной на защиту прав и интересов участников долевого строительства. Литература: 1. А.Б. Барихин. Все операции с жилой недвижимостью. Москва, 2008. 2. А.В. Афонина. Жилищное право: учебное пособие. Москва, 2007. 3. М.В. Петрухин. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве//Журнал российского права № 3, 2010. 4. Е.В. Кирсанова. Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан. Автореф. дис. к.ю.н. М., 2008. 5. В.В. Шарапов. Об участии в долевом строительстве//Право и экономика.2005. № 12. © Дарьина Т.Ю., 2012 Дарьина Т.Ю., студентка, научный руководитель: преподаватель Богданов А.В., Пермский государственный национальный исследовательский университет, г. Пермь Источник: Материалы XIV Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых (Пермь, 26-30 апреля 2012 года) Материалы по теме