Накануне масштабных изменений кадастрового законодательства поговорим о малоизученной теме – возмещение убытков, причиненных правообладателям земельных участков. С гражданско-правовых позиций возмещение убытков является простым односторонним обязательством, которое возникает из факта нарушения субъективного права. С позиций земельного права – это обязанность претерпевать неблагоприятные последствия нарушения прав на землю, в содержании которых преобладают публичные права и обязанности. Применение стандартных гражданско-правовых норм о возмещении убытков в данной сфере осложняется действием норм публичного права в регулировании данных отношений и их влиянием на определение структуры соответствующих правоотношений. Существующая правовая модель рассматриваемых отношений основана на признании и применении общих гражданско-правовых начал в регулировании гражданско-правовой ответственности за причинение вреда земельным правонарушением в сочетании со специальными правилами, содержание которых обусловлено спецификой охраняемого объекта и особыми формами проявления вреда, вызванного земельным правонарушением. Однако в действующем законодательстве отсутствует единый подход в трактовке общих и специальных черт гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства, а также не определены границы специально-правового регулирования данных отношений. Считаем, что согласованность норм гражданского и земельного законодательства может быть достигнута только на основе ясно выраженного определения границ специального регулирования гражданско-правовой ответственности именно в гражданском (а не земельном) законодательстве. Итак, осветим ряд существенных недостатков современного правового механизма действия норм о возмещении убытков, вызванных кадастровой ошибкой. Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30.11.2011) правовое регулирование определения кадастровой стоимости отнесено к предмету законодательства об оценочной деятельности. Данным Законом внесены изменения в Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012; далее – ЗК РФ) в части установления критериев определения кадастровой стоимости. В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011; далее – ФЗ об ОД) основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Данной нормой установлен исчерпывающий перечень оснований для пересмотра результатов оценки. Между тем, практика применения законодательства о кадастровой оценке свидетельствует о широком распространении отдельных видов нарушений, которые не соответствуют перечню, установленному ФЗ об ОД. 1. Неправильное определение удельного показателя кадастровой стоимости. Данные показатели утверждаются нормативными актами субъекта РФ, поэтому обжалование удельного показателя возможно путем признания частично недействительным акта об утверждении результатов кадастровой оценки (в части установления конкретного удельного показателя стоимости). Обоснованиями недействительности такого показателя могут быть нарушение процедуры кадастровой оценки земельных участков либо явная несоразмерность установленного удельного показателя рыночной стоимости участков в данном кадастровом квартале. 2. Неправильное определение вида разрешенного использования земельного участка и(или) расположенных на нем объектов недвижимости. 3. Вид разрешенного использования земельного участка, отражаемый в сведениях государственного кадастра недвижимости (см. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственном кадастре недвижимости»), зачастую не соответствует реальному виду использования участка, в т.ч. определяемому на основании соответствующих правоустанавливающих документов, имеющихся у правообладателя. Такое несоответствие может быть вызвано как ошибками при постановке участка на кадастровый учет, так и последующими действиями органов, осуществляющих кадастровый учет. Названные виды нарушений в судебной практике рассматриваются как техническая ошибка. Например, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования заявителя, указав, что в рассматриваемом случае изменение сведений в государственном земельном кадастре вызвано не изменением вида разрешенного использования земельных участков, а исправлением ранее допущенной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству технической ошибки путем внесения обратным числом (по состоянию на 01.01.2007) соответствующих изменений в государственный земельный кадастр. Данное обстоятельство также было установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу N А56-5132/2008, в рамках которого рассматривался аналогичный спор, связанный с доначислением обществу земельного налога за 9 месяцев 2007 г. Апелляционный суд признал правомерным исчисление обществом земельного налога за 2007 г., исходя из кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2007 (с учетом исправленной технической ошибки), доведенной до него в соответствии с п. 14 ст. 396 части второй Налогового кодекса РФ Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.08.2009 по делу N А56-16520/2008). Недостоверность сведений об объекте недвижимости может явиться результатом действий самого правообладателя либо государственных органов, осуществляющих кадастровый учет земельных участков. Практика разрешения данных споров основывается на признании презумпции добросовестности правообладателя земельного участка. В силу этой презумпции «обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти» (см. абз. 3 п. 68 Постановления N 10/22 пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, других вещных прав»). Итак, техническая ошибка, допущенная в процессе кадастрового учета земельных участков, может повлечь неблагоприятные последствия для правообладателя в виде имущественных потерь при совершении сделки с земельным участком либо уплаты завышенной суммы налоговых платежей. Между тем, в законодательстве правовая регламентация последствий совершения кадастровой ошибки отсутствует. Считаем, что для целей регламентации ответственности по данному виду нарушений в законодательстве должен быть установлен состав правонарушения и определены санкции за его совершение. Статья 24.6 ФЗ об ОД предусматривает, в частности, правила возмещения убытков, причиненных заказчику вследствие использования итоговой величины кадастровой стоимости объекта оценки. Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, причинившего своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Анализ данной нормы позволяет выделить следующие недостатки существующего правового механизма возмещения убытков, вызванных кадастровой ошибкой: 1) отсутствие гарантий защиты прав лиц, являющихся правообладателями земельных участков (возмещение убытков предусмотрено в пользу заказчика, которым является орган, отвечающий за достоверность документов кадастрового учета). Согласно ст. 24.13 ФЗ об ОД до 01.01.2013 полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в данной статье, реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке; 2) неясность статуса самого деяния. Отсутствуют правовые критерии квалификации кадастровой ошибки – это правонарушение или юридически безразличный акт? Если ошибка не является правонарушением, правило о возмещении убытков должно быть предусмотрено в законе; 3) предусмотренная модель ответственности оценщика позволяет возлагать ответственность на данного субъекта за действия других лиц (государственных органов, допустивших кадастровую ошибку или нарушение), что противоречит принципу «ответственности только при наличии вины»; 4) отсутствие четких правовых признаков недостоверности документации и правил доказывания данного факта фактически налагает на заявителя дополнительные обязательства по сравнению с теми, что предусмотрены процессуальным законодательством при оспаривании действий и нормативных актов государственных органов. Таким образом, законодательство, регулирующее кадастровые отношения в части определения кадастровой стоимости земельного участка, нуждается в совершенствовании в целях установления гарантий защиты прав лиц, являющихся правообладателями земельных участков. Евгений Матвеев Источник: Первый пермский правовой портал Материалы по теме