В настоящее время ключевым субъектом на рынке жилищно-коммунальных услуг выступают управляющие организации.
Привлекая организацию к управлению многоквартирным домом, собственники передают ей весь комплекс полномочий по управлению данным домом, в том числе и по предоставлению коммунальных услуг. В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012, далее – ЖК РФ) предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме является одной из основных целей деятельности управляющей организации.
Рассмотрим особенности правового положения управляющей организации (далее – УО) в сфере предоставления коммунальных услуг.
Согласно ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока обязуется за плату предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в нем. В договоре управления должны быть указаны перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УО, порядок определения платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Основанием предоставления коммунальных услуг являются возмездные договоры.
В связи с тем, что законодатель четко разграничивает правовое положение потребителя, исполнителя и ресурсоснабжающей организации, действующее законодательство в сфере оказания коммунальных услуг выделяет два вида договоров:
1) договор об оказании коммунальных услуг, заключаемый между потребителем и исполнителем;
2) договор о приобретении коммунальных ресурсов, заключаемый между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией.
До введения в действие ЖК РФ ресурсоснабжающие организации оказывали коммунальные услуги напрямую населению и поручали жилищным организациям собирать платежи, выплачивая соответствующее вознаграждение. При этом жилищная организация рассматривалась как структура, содействующая ресурсоснабжающим организациям в сбыте ресурсов и берущая на себя (в соответствии с договором) обязательства по сбору с потребителей ресурсов платежей, затрат по начислению и обработке коммунальных платежей, возмещению госпошлины при обращении за защитой интересов ресурсоснабжающих организаций при взыскании долгов. Согласно ранее действующим Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099, УО не была названа среди исполнителей коммунальных услуг, поэтому в силу п. 11 данного акта исполнителями коммунальных услуг признавались предприятия, имеющие жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом.
Действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (далее – Правила N 307), наделяют УО правами и обязанностями исполнителя. Согласно определению, приведенному в Правилах N 307, «исполнитель» – это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Министерство регионального развития Российской Федерации дало разъяснения: при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией данная организация на основании пп. 2, 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и п. 49 Правил N 307 должна заключить с ресурсоснабжающей организацией договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома (письмо Минрегионразвития РФ от 03.05.2007 N 8326-РМ/07).
Таким образом, при выборе такого способа управления многоквартирным домом, как управление УО, данная организация наделяется функциями исполнителя и обязуется обеспечивать бесперебойную подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю, бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков, бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
Однако, несмотря на Правила N 307, на практике и в соответствующей научной литературе нередко возникает следующий вопрос.
Является ли УО при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями самостоятельным хозяйствующим субъектом, предоставляющим услуги населению, или фактически выступает посредником между потребителями и ресурсоснабжающими организациями?
Это связано с тем, что УО нередко используют посредническую схему, вступая в отношения с ресурсоснабжающими организациями по поручению и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме. Выбор посреднической схемы обусловлен следующими факторами:
- в правоотношениях с ресурсоснабжающими организациями УО выступает от своего имени, по поручению и за счет собственников помещений;
- ввиду использования тарифов, утвержденных субъектом Российской Федерации, УО не имеет дохода от поставок коммунальных услуг;
- закон не ограничивает УО в выборе вида деятельности, в результате которой граждане получают коммунальные услуги;
- УО не имеет необходимых производственных мощностей для производства коммунальных услуг, не обладает соответствующими сетями, чтобы осуществлять деятельность по купле-продаже коммунальных ресурсов.
На основе вышеизложенного широко распространилось мнение, что УО отводится роль посредника между населением и ресурсоснабжающими организациями.
Полагаем, что данная позиция является недостаточно обоснованной, поскольку ни Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), ни ЖК РФ не отводят УО посредническую миссию. Правила N 307 четко определяют правовое положение УО в сфере предоставления коммунальных услуг.
В соответствии с п. 49 Правил N 307 УО обязана:
- вести учет жалоб потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения;
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям;
- предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья, не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и договором;
- при наличии коллективных (общедомовых) приборов учета ежемесячно снимать их показания и заносить в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета;
- устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством Российской Федерации и договором.
Для реализации возложенных на нее обязанностей УО вправе:
- приостанавливать или ограничивать подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа;
- требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, – уплаты неустоек (штрафов, пеней), полного возмещения убытков, возникших по вине потребителя и(или) членов его семьи;
- требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ.
Как следует из Правил N 307, исполнитель приобретает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающей организации, затем при помощи внутридомовых инженерных систем предоставляет гражданам коммунальные услуги. Минрегионразвития РФ в письме от 20.03.2007 N 4989-СК/07 разъяснило, что обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Согласно письму Министерства финансов Российской Федерации от 11.08.2009 N 03-03-09/126 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется УО, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг.
Управляющая организация при управлении многоквартирным домом предоставляет коммунальные услуги, а не просто обеспечивает их предоставление посредством заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.
По договору управления собственники дают УО задание предоставлять коммунальные услуги, а не поручение заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Однако в арбитражной практике встречаются и иные примеры формулировки функций УО:
- УО берет на себя обязательство организовать предоставление коммунальных услуг путем заключения с ресурсоснабжающей организацией договоров от имени и за счет собственников (Постановление ФАС СЗО от 05.05.2009 по делу N А26-5798/2008);
- УО обязуется обеспечивать от имени и по поручению собственника сопровождение договоров на предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями (Постановление ФАС СЗО от 14.11.2008 по делу N А52-1741/2008);
- УО обязуется представлять и отстаивать интересы собственника в бесперебойном предоставлении ему коммунальных услуг требуемого качества (Постановление ФАС СКО от 02.06.2009 по делу N А53-22943/2008-С4-4).
Условия договора, согласно которым управляющая организация не является исполнителем коммунальных услуг, не соответствуют закону и ущемляют права потребителей.
УО как исполнитель должна осуществлять полный комплекс действий, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг. Нормы действующего законодательства предусматривают ответственность исполнителя и за предоставление коммунальных услуг, и за обслуживание используемых для этого всех имеющихся в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем.
Одним из существенных пробелов действующего законодательства является отсутствие возможности понуждения УО к заключению договора с ресурсоснабжающей организацией.
Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) неоднократно указывал на то, что существует возможность понуждения к заключению публичного договора лишь обязанной стороны данного договора, но не наоборот. Согласно п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» по смыслу
пп. 1 и 3 ст. 426, а также п. 4 ст. 445 ГК РФ только контрагент обязанной стороны может обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор, а коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не вправе.
Наглядным примером может послужить дело N А54-1247/2008-С17, рассмотренное Арбитражным судом Рязанской области. Ресурсоснабжающая организация МУП «ЖКХ Сасовские теплосети» обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к управляющей организации ООО «Спектр» о понуждении заключить договор на поставку тепловой энергии, ссылаясь на то, что ответчик как УО обязан заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на предоставление коммунальных услуг.
Ответчик требования истца посчитал необоснованными, поскольку в силу пп. 1, 3 ст. 426, п. 4 ст. 445 ГК РФ с требованием о понуждении заключить публичный договор может обратиться только контрагент обязанной стороны, коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не вправе, обязанность по заключению соответствующих договоров является обязанностью управляющей организации по отношению к потребителям коммунальных услуг, а не к ресурсоснабжающей организации.
Рассмотрев материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего. Согласно п. 2.2 Устава муниципального унитарного предприятия «ЖКХ Сасовские теплосети» целью деятельности данного предприятия является обеспечение жилищно-коммунального хозяйства города коммунальными услугами на основе самостоятельного рационального хозяйствования за счет средств населения, бюджета, организаций и предприятий.
В свою очередь, как следует из протоколов общих собраний собственников помещений, ООО «Спектр» является управляющей организацией многоквартирных жилых домов, расположенных по ряду адресов. Истец письмом направил ответчику проект договора на поставку тепловой энергии для целей отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов, собственники которых выбрали способ управления – управление управляющей организацией ООО «Спектр». Ответчик не подписал договор и на оферту не ответил.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (п. 1 ст. 426 ГК РФ).
Спорный договор, направленный истцом для заключения, является договором энергоснабжения и относится к публичным договорам. В силу ст. 4 Федерального закона от 17.08.1995 N 147-ФЗ «О естественных монополиях» деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче тепловой энергии, относится к сфере деятельности субъектов естественных монополий.
Согласно нормам ст. 426, 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со
ст. 3 Федерального закона от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» потребители электрической и тепловой энергии – лица, приобретающие электрическую и тепловую энергию для собственных бытовых и (или) производственных нужд. Ответчик не является потребителем тепловой энергии, в отношениях с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме выступает как УО. Истец обязан заключить договор на оказание услуг по передаче тепловой энергии в случае обращения к нему любых лиц – собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирных жилых домов, сети которых присоединены к тепловым сетям истца, однако он не вправе требовать заключения такого договора от ответчика.
Таким образом, несмотря на то, что п. 49 Правил N 307 устанавливает обязанность исполнителя по заключению договоров с ресурсоснабжающей организацией, фактически понудить исполнителя к выполнению данной обязанности ресурсоснабжающая организация в судебном порядке не может, так как это не предусмотрено ГК РФ или иным законом.
Единственное, что остается сделать, – заключить договор путем совершения сторонами конклюдентных действий в соответствии со ст. 438 ГК РФ. Для этого ресурсоснабжающая организация должна направить в адрес управляющей организации оферту и продолжать предоставление коммунальных ресурсов. Если после получения оферты УО не прекратит потреблять коммунальные ресурсы, то, как следует из п. 3 ст. 438 ГК РФ, это будет являться акцептом, и договор будет считаться заключенным. Аналогичной точки зрения придерживается ВАС РФ в п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».
В связи с изложенным представляется очевидным, что в настоящее время отсутствует эффективный гражданско-правовой механизм влияния на деятельность недобросовестных исполнителей.
Для решения сложившейся ситуации необходимо прежде всего дополнить федеральное законодательство нормами о контроле за деятельностью исполнителя.
Кроме того, в целях более полного учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме необходимо внести дополнения в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, предусматривающие обязанность управляющих организаций заключить договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями с момента принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе такого способа управления, как управление управляющей организацией.
Евгений Матвеев
Источник: Первый пермский правовой портал
Материалы по теме