По смыслу положений градостроительного законодательства и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 10.07.2012; далее – ФЗ о ДС), застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию всего дома.
Срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (ст. 4 ФЗ о ДС). Если строительство дома не может быть завершено в установленный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику предложение изменить сроки передачи объекта долевого строительства (ст. 6 ФЗ о ДС). Положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства. То есть срок передачи квартиры дольщикам может быть определен сроком сдачи всего дома в эксплуатацию. Это обстоятельство часто приводит к судебной ошибке, когда суды, ссылаясь на отсутствие разрешения на эксплуатацию дома в момент вынесения решения, считают ненаступившим срок передачи объекта недвижимости участникам долевого строительства и отказывают последним в удовлетворении исковых требований по взысканию неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Такие судебные ошибки исправляются высшими судебными инстанциями. В подтверждение сказанного достаточно сослаться на Постановление президиума Высшего арбитражного суда РФ от 10.05.2011 N 16904/10 по делу N А13-16297/2009.
Ознакомимся с конкретными судебными делами, иллюстрирующими наиболее часто встречающиеся ситуации, связанные с ответственностью застройщиков при нарушении сроков долевого строительства жилья.
Ситуация 1
Гражданин Ф. заключил с ООО (далее – застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома, оплатив застройщику всю сумму стоимости своей будущей квартиры. Однако в назначенный договором срок застройщик не выполнил своих обязательств. Тогда Ф., учитывая задержку в получении жилья от застройщика, пошел на расторжение с ним договора участия в долевом строительстве. Соглашение о расторжении договора было подписано сторонами, и по нему застройщик обязался возвратить Ф. оплаченную им сумму в течение 60 дней, а Ф., в свою очередь, утрачивал право требования квартиры.
Застройщик не выполнил своих обязательств по соглашению о расторжении договора и не возвратил Ф. обещанную денежную сумму. Тогда Ф. предъявил в суд иск, в котором просил взыскать с застройщика:
- сумму, уплаченную им по договору участия в долевом строительстве;
- неустойку за невыполнение обязательств по договору;
- проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ;
- причиненные убытки;
- моральный вред.
Решением суда первой инстанции с застройщика в пользу истца взысканы:
- сумма, уплаченная во исполнение договора участия в долевом строительстве;
- проценты за пользование чужими денежными средствами;
- убытки.
В остальной части иска отказано, т.е. истец не получил неустойку за просрочку передачи ему квартиры в установленный срок, возмещение морального вреда. В обоснование решения суд со ссылкой на статьи 309, 310 и 314 ГК РФ признал бесспорно за истцом право на получение уплаченных им по договору денежных средств. Однако суд указал, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки и компенсации морального вреда на основании Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «
О защите прав потребителей» (ред. от 25.06.2012; далее – ЗоЗПП) удовлетворению не подлежит, поскольку возникшие между истцом и ответчиком правоотношения регулируются специальным Законом (ФЗ о ДС), в положениях которого законодателем не было предусмотрено компенсации морального вреда. Требование о взыскании неустойки с застройщика подлежит удовлетворению только в случае указания на это в тексте договора, но это условие в договоре закреплено не было.
Кассационная инстанция, рассмотрев жалобу ответчика на данное решение суда, отменила его только в части возмещения убытков в виде оплаты истцом аренды жилья, которое он вынужден оплачивать после контрольного срока передачи ему квартиры, и уплаты процентов по кредитному договору с банком. При этом кассационный суд указал суду первой инстанции на то, что он не определил и не установил значимого по делу обстоятельства – наличия причинно-следственной связи между невыполнением ответчиком условий заключенного им с истцом договора о долевом участии в строительстве дома и понесенными истцом расходами. Поэтому при новом рассмотрении дела суд должен учесть эти замечания. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения (см. определение Московского областного суда от 25.05.2010 по делу N 33-10073).
Иными словами, удовлетворяя требования истца о возмещении убытков, суд не собрал доказательств того, что истец вынужден был оплачивать аренду жилья именно в связи с просрочкой застройщиком передачи ему квартиры и что по этой же причине истец понес дополнительные расходы по уплате банку процентов по кредиту. По гражданскому законодательству взыскиваемые убытки подлежат обязательному доказыванию. А истец не подтвердил необходимость аренды им жилья и уплаты банку процентов за кредит после просрочки передачи квартиры застройщиком.
Полагаем, что в мотивировочную часть решения суда и определение кассационной инстанции вкралась ошибка. Суды посчитали, что неустойка взыскивается с застройщика только в том случае, если это условие записано в тексте договора о долевом участии в строительстве. Между тем, содержание пункта 2 статьи 6 ФЗ о ДС не связывает право дольщика требовать взыскания неустойки с наличием этого условия в договоре. Взыскание неустойки – самостоятельное право дольщиков, предусмотренное законом и не зависящее от условий договора долевого участия. И еще одно замечание. В судебных актах по данному делу записано, что к отношениям, возникшим из ФЗ о ДС, не подлежат применению правила ЗоЗПП. Этот вывод судов явно не вписывается в правила статьи 4 ФЗ о ДС, что мы продемонстрируем на втором примере.
Ситуация 2
Между ЗАО (застройщиком) и ООО (дольщиком) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик должен был построить дом к определенному сроку и в течение 2 месяцев после получения разрешения на его эксплуатацию передать часть квартир дольщику, а дольщик, в свою очередь, должен был оплатить застройщику стоимость этих квартир.
Позднее ООО уступило право требования квартиры по данному договору долевого участия с ЗАО гр. М.
Застройщик не выполнил свои обязательства к установленному сроку, в результате чего М. обратился в суд с требованием взыскать с ЗАО (как с застройщика и как с должника по договорам):
- неустойку за нарушение сроков выполнения работ на объекте;
- убытки в виде платы за аренду жилья в связи с просрочкой выполнения ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве с ООО;
- компенсацию морального вреда.
Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования истца, взыскав с ответчика:
- неустойку за просрочку передачи им квартиры истцу;
- моральный вред.
В части взыскания убытков истцу было отказано.
Свое решение суд обосновывал ссылкой на положения ФЗ о ДС и ЗоЗПП. Причем в отличие от первого дела суд признал, что согласно статье 4 ФЗ о ДС к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ о ДС. Взыскание с ответчика морального вреда произошло именно по данному Закону.
Суд пришел к выводу, что задержка сдачи объекта в эксплуатацию произошла по вине ответчика (застройщика) и поэтому он должен оплатить неустойку. В то же время суд отказал истцу в возмещении убытков. Здесь опять не представлено доказательств, подтверждающих причинно-следственную связь между возникшими убытками и нарушением ответчиком условий договора участия в долевом строительстве.
Кассационная инстанция, пересматривая дело по жалобе ответчика, оставила в силе решение, принятое судом первой инстанции (см. определение Московского областного суда от 03.11.2011 по делу N 33-24812).
В первом деле истец расторг с застройщиком договор долевого участия в строительстве из-за нарушения сроков сдачи объекта и передачи квартиры. Только после этого он обратился с иском к застройщику с намерением принудительно заставить его исполнить взятые в соглашении о расторжении договора обязательства по возврату уплаченных за квартиру денежных средств.
Во втором деле истец, имея на руках договор уступки прав требования квартиры от ООО, предъявил иск к должнику уже как новый кредитор вместо прежнего, поскольку ЗАО теперь должно исполнить свои обязательства по передаче квартиры истцу М.
Оба упомянутых нами Закона – и ФЗ о ДС, и ЗоЗПП – содержат нормы об ответственности застройщика, продавца, подрядчика за нарушения сроков исполнения обязательств по договорам. Казалось бы, дольщики могут применить и правила ЗоЗПП, требуя взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи им объекта недвижимости. Причем размер ответственности по ЗоЗПП гораздо больше, чем по ФЗ о ДС. Но ЗоЗПП может применяться только в той части, в какой отношения застройщиков и дольщиков не урегулированы ФЗ о ДС. А поскольку последний Закон предусматривает размер неустойки за нарушения сроков передачи застройщиком объекта недвижимости, то его и надо применять при привлечении застройщика к ответственности.
Следует обратить внимание, что при вынесении решения о взыскании неустойки или пени за просрочку застройщиком сроков исполнения им обязательств по передаче объекта недвижимости суды используют свое право, предоставленное им статьей 333 ГК РФ, и снижают размер требуемых сумм. Скажем, что статья 333 ГК РФ дает судам право уменьшать сумму неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. А что это такое, определяет суд.
Также обратим внимание, что по второму делу суд взыскал с застройщика моральный вред, применив ЗоЗПП, тем самым подтвердив действие этого Закона в правоотношениях сторон по долевому участию в строительстве жилья.
Также за нарушение сроков передачи квартиры застройщик понес потери в виде уплаты участнику долевого строительства неустойки и морального вреда (см. определение Мосгорсуда от 12.10.2011 по делу N 33-32715).
Ситуация 3
Гр. Р. заключил с ЗАО (застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома. Но застройщик не уложился в обусловленный договором срок и не передал Р. оплаченную им квартиру. Р. обратился в суд с иском о взыскании с застройщика пени за просрочку передачи им объекта долевого строительства. При этом истец свои обязательства перед застройщиком по оплате суммы стоимости квартиры на момент подачи иска выполнил. Однако суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска. Суд пришел к выводу, что истец не представил доказательств полного исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в части полной оплаты цены договора. Суд исходил из того, что согласно условиям договора момент полной оплаты квартиры определяется только после обмера помещений БТИ, установившего их точную площадь. В деле имеется письмо заказчика строительства дома, в силу которого, по мнению суда, имеются основания для доплаты истцом стоимости квартиры. Поэтому у ответчика не наступил срок передачи квартиры истцу до доплаты им до полной стоимости объекта недвижимости с учетом фактической площади.
Кассационная инстанция не согласилась с выводами суда. Ведь истец заявил требования в связи с нарушением ответчиком сроков сдачи дома в эксплуатацию и, как следствие, срока передачи квартиры. Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил не из факта нарушения ответчиком установленных договором сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства, т.е. истцу, а из предположения о возможном увеличении площади объекта и необходимости внесения в связи с этим доплаты по договору. При этом суд не учел, что обмеры БТИ производятся только при вводе дома в эксплуатацию. Исходя из сделанных замечаний, кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и направила дело на новое рассмотрение, предложив суду понять предмет иска и принять новое решение на основании статей 309, 310 ГК РФ, ФЗ о ДС и ЗоЗПП (определение Мосгорсуда от 08.11.2010 по делу N 33-34654).
Достаточно распространена практика, когда в договоры о долевом участии в строительстве жилого дома застройщики вписывают условие о пересмотре первоначальной стоимости квартиры после обмеров ее площади БТИ. Если фактическая площадь квартиры по результатам обмера окажется больше предусмотренной в договоре, участник долевого строительства должен доплатить до полной ее стоимости. Причем в договорах по-разному записывается условие о цене доплаты. В одних случаях застройщики требуют доплатить по цене одного квадратного метра на момент заключения договора, в других – по цене квадратного метра на момент доплаты. Это обстоятельство заслуживает отдельного разговора, однако, в данной статье речь не об этом. Данное судебное решение показало, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику иск об оплате неустойки (пени) за нарушение им сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи объекта недвижимости независимо от итогов обмера БТИ площади дома и его отдельных помещений. Другое дело, когда дом сдан в эксплуатацию и застройщик готов передать объект недвижимости участнику долевого строительства, но предварительно потребовав от него доплаты за фактическую площадь. Тогда дольщик не может ссылаться на нарушение застройщиком сроков передачи ему жилья, если сам не выполняет условие договора по доплате.
Ситуация 4
Гр. К. заключил предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком ООО, а чуть позднее – дополнительное соглашение к этому договору. Договором и дополнительным соглашением к нему указывались сроки подписания сторонами основного договора долевого участия, обязанность К. внести предоплату за будущую квартиру, а ООО обязывалось возвратить К. внесенную им сумму предоплаты и заплатить проценты за пользование денежными средствами, исчисленные из расчета 20% годовых за весь период пользования денежными средствами, если в установленный сторонами срок основной договор участия в долевом строительстве так и не будет подписан.
Срок подписания основного договора долевого участия наступил, но застройщик так и не был готов предложить его к подписанию. Тогда К. обратился в суд к ООО с требованиями:
- возвратить ему предоплату, внесенную по предварительному договору долевого участия в строительстве жилого дома;
- уплатить проценты, предусмотренные предварительным договором и дополнительным соглашением к нему;
- выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ.
Суд первой инстанции удовлетворил требования истца в полном объеме и плюс к этому взыскал с ответчика штраф в пользу государства по ЗоЗПП.
Кассационная инстанция оставила данное решение суда первой инстанции без изменения.
Надзорная инстанция изменила предыдущие постановления судов. Надзорный суд признал, что право выбора предъявления требования о взыскании договорной неустойки либо процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ в случае нарушения ответчиком денежных обязательств предоставлено истцу. Данный вывод основан на разъяснениях, данных высшими судебными органами РФ в постановлениях пленума Верховного суда РФ N 13, пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998
(ред. от 04.12.2000) «
О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Однако суд первой инстанции при вынесении решения применил две меры ответственности к ответчику, что стало поводом для изменения его решения надзорной инстанцией. Надзорная инстанция освободила ООО от обязанности уплатить истцу дополнительно проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, ограничившись уплатой ему договорных процентов. В остальной части решение суда первой инстанции признано соответствующим требованиям норм материального права и потому остается без изменения (см. Постановление президиума Мосгорсуда от 10.12.2010 по делу N 44г-201).
В этом деле фигурирует предварительный договор долевого участия в строительстве жилья. Застройщик на момент подписания этого договора не имел разрешения на строительство дома и поэтому согласно нормам ФЗ о ДС не имел права подписывать основной договор. Однако для привлечения денежных средств вынужден был пойти на использование предварительной формы договора долевого участия. Возражая на исковые требования истца, ООО предъявило встречный иск к К. о признании предварительного договора незаключенным. В обоснование своих встречных требований ответчик ссылался на отсутствие его существенных условий: в договоре не была дана полная характеристика приобретаемой квартиры, а именно: не указано количество комнат, площадь отдельных комнат и вспомогательных помещений, определяющих и конкретизирующих объект долевого участия. Но суд не нашел подтверждения доводам застройщика, изложенным им во встречном иске. Полная характеристика квартиры подробно дана в предварительном договоре и приложениях к нему.
Мотивы действий ответчика в данном деле очевидны: 1) затянуть рассмотрение дела, 2) признать договор незаключенным, чтобы избежать уплаты неустойки по нему. Однако при признании договора незаключенным истец все равно мог потребовать от ООО возврата ему уплаченной суммы стоимости квартиры плюс к этому взыскать с ответчика проценты по статье 395 ГК РФ в качестве внедоговорной ответственности. Право на это ему дала бы глава 60 ГК РФ.
Евгений Матвеев
Источник: Первый пермский правовой портал
Материалы по теме