Разъяснения о возможности сдачи индивидуальным предпринимателем арендуемых площадей в субаренду

Пермское УФАС России полагает необходимым разъяснить возможности сдачи индивидуальным предпринимателем арендуемых площадей в субаренду. Согласно ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за рядом исключений. Лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десяти процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров (ч. 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). В соответствии с п. 5 Разъяснений ФАС России от 10.09.2010 по применению ст. 17.1 Закона о защите конкуренции часть 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется на договоры субаренды, перенайма и иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, по которым права и обязанности между сторонами возникли с 23.07.2009 – даты вступления в силу ч. 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Следовательно, заключение договора субаренды после 23.07.2009 возможно с согласия собственника без проведения торгов, если общая площадь передаваемых в субаренду помещений составляет не более 20 кв. м. Законодатель четко разграничил порядок предоставления государственного и муниципального имущества в пользование (владение), в том числе по договорам аренды по итогам торгов и порядок передачи государственного и муниципального имущества лицами, являющимися арендаторами данного имущества в субаренду, перенаем третьим лицам, не находящимся в гражданско-правовых отношениях с органом государственной власти или органом местного самоуправления. В соответствии с Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010 (вступил в силу 07.03.2010) «О порядке проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества (т.е. и договора субаренды), и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса». Согласно пункту 4 Правил проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества (приложение к Приказу ФАС России N 67 от 10.02.2010), организатором конкурсов или аукционов являются: – при проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, – договоров безвозмездного пользования, – договоров доверительного управления имуществом, – иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, указанного в части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»:

• собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом,
• орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации,
• орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению имуществом муниципального образования (далее – собственник),
• федеральный орган исполнительной власти,
• орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации,
• органы местного самоуправления, которые уполномочены на осуществление функций по организации и проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров в соответствии с возложенными на такие органы полномочиями в случае, если такие органы созданы,
•  иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (т.е. арендатор).

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои прав и обязанности третьему лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Таким образом, арендатор с согласия собственника, являясь организатором торгов, вправе передать имущество в субаренду на основании результатов торгов. По вопросу проведения нового конкурса на право аренды арендуемого помещения Пермское УФАС России излагает свою позицию, подтвержденную арбитражной практикой. Так, ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлен только по результатам конкурсов или аукционов, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе: – на основании международных договоров РФ (в том числе межправительственных соглашений), – федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, – актов Президента РФ, актов Правительства РФ, – решений суда, вступивших в законную силу. Данная норма является императивной (т.е. безусловной). Частью 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (т.е. федеральным законом) установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона, и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года. Индивидуальный предприниматель подпадает под условия, регламентированные данной статьей Федерального закона, в случае если: – является субъектом малого предпринимательства; – не подпадает под перечень субъектов малого предпринимательства, в отношении которых имеются ограничения по предоставлению государственной поддержки, а также не осуществляет добычу и переработку полезных ископаемых; – договор аренды недвижимого и движимого имущества заключен до 01.07.2008 и является непрерывным; – основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные гражданским законодательством (например, просрочка уплаты арендной платы, использование имущества не по назначению и пр.), отсутствуют. Тот факт, что имущество было передано предпринимателю в аренду на основании аукциона, не может иметь правового значения, поскольку договор аренды заключен предпринимателем в 2007 г., т.е. до 01.07.2008. Согласно письму Минэкономразвития РФ от 01.04.2011 N Д05-951 право заключения на новый срок до 1 июля 2015 г. без проведения торгов договоров аренды, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого и среднего предпринимательства, не является реализацией преимущественного права арендатора, а представляет собой ограниченное во времени исключение из общего требования об обязательности проведения торгов при заключении договоров с определенной категорией субъектов гражданского оборота. Дмитрий Махонин, руководитель УФАС России по Пермскому краю Источник: УФАС России по Пермскому краю Материалы по теме