Вопросы, связанные с банкротством застройщика

В сфере защиты прав участников строительства жилья постоянно происходит совершенствование законодательства. Например, только в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ N 214) с момента его принятия разного рода изменения вносились уже восемь раз. Одним из самых значимых шагов на пути предоставления дополнительных гарантий участникам строительства жилья было внесение изменений, устанавливающих императивный запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в обход данного Закона. Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» также ввел ограничения на оспаривание сделок по привлечению денежных средств граждан со стороны недобросовестных застройщиков. Тем самым были приняты дополнительные меры по защите дольщиков на этапе оформления отношений с застройщиком в целях предотвращения возникновения у них проблем в будущем. Поговорим об изменениях, также направленных на содействие решению проблем дольщиков, но уже тех, которые столкнулись с банкротством застройщиков. За последний год в России появилось более 50 000 обманутых дольщиков строительства жилья, которые вложили средства в строительство более 800 объектов. В результате на данный момент в стране насчитывается около 100 000 обманутых соинвесторов. По информации компании «Национальное страховое и кредитное агентство» (http://www.nsk-agency.ru/) общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков в 2009 году составила 25,553 млрд. рублей, а в 2010 году – 36,414 млрд. рублей. Данные за 2011 год пока неизвестны. Общая площадь «недостроев» в 2009 году достигала 1,282 млн. квадратных метров, а в 2010 году – 1,434 млн. По информации Министерства регионального развития РФ, лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Татарстан, Московская, Самарская, Новосибирская области, Краснодарский край и Москва. Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Несмотря на очевидную попытку законодательно защитить интересы дольщиков, необходимо констатировать, что на практике, если дело о банкротстве завершается конкурсным производством, в группу риска попадают в первую очередь именно они. Проблема является общественной, попыткой ее решения на государственном уровне стали поправки, сравнительно недавно внесенные в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (сейчас действует в ред. от 28.07.2012, с изм. от 16.10.2012; далее – ФЗ N 127). 15.08.2011 вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее по тексту – ФЗ N 210; АПК РФ). Еще на стадии обсуждения Закон вызвал большое количество споров и разногласий, депутаты высказали опасения, что новый Закон породит увеличение числа фальшивых кредиторских задолженностей. Разработчики проекта заверяли скептиков, что незавершенный объект можно будет продать только при условии соблюдения всех обязательств перед дольщиками и что увеличение «в процессе» стоимости работ и, как следствие, цены квадратного метра крайне маловероятно, так как стоимость договора фиксирована. Основная задача внесенных поправок – это урегулирование порядка взаимодействия участников строительства жилых многоквартирных домов с их застройщиками. Главный вопрос, который интересует участников строительства, – это порядок предъявления требований в деле о банкротстве застройщика. По общему правилу, требования подаются в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, и арбитражному управляющему. Вся информация о порядке, сроке подачи требований о включении в реестр требований в обязательном порядке подлежит официальному опубликованию в газете «Коммерсантъ» (раздел «банкротство»; интернет-версия – http://www.kommersant.ru/bankruptcy) и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Письмо Минэкономразвития РФ от 03.02.2011 N д06-565 «О Едином федеральном реестре сведений о банкротстве»; http://bankruptcy.interfax-aki.ru/). Требование к застройщику о передаче жилого помещения имеет такой же вид и подается в таком же порядке, как и требование о включении в реестр кредиторов должника. Подается также в течение 30 дней, начиная с даты сообщения о введении наблюдения. По результатам рассмотрения арбитражным судом требования выносится определение, и в случае положительного результата такое требование вносится в реестр требований о передаче жилых помещений. В соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма в рублях (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных участником строительства денежных средств, сведения о жилом помещении (его площадь и идентифицирующие данные). В ходе процедуры банкротства застройщика этот реестр ведется параллельно с реестром требований кредиторов. В нем указываются сумма, уплаченная застройщику, сумма не исполненных перед застройщиком обязательств и сведения о жилом помещении. В ходе процедуры банкротства арбитражный управляющий выносит на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований по реестру путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка. Для реализации данной схемы участники строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК) с привлечением специалистов в области регистрационных действий. Порядок погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства достаточно подробно описан в ст. 201.10 ФЗ N 210, а статья 201.11 регламентирует порядок передачи жилых помещений (при завершении строительства объекта) участникам строительства. Итак, можно утверждать, что впервые за восемь лет существования ФЗ N 214 перестали считаться «отщепенцами» участники строительства по иным («серым») схемам приобретения жилых помещений (договор соинвестирования, договор переуступки прав требования, вексельная схема, договор предварительной купли-продажи). Теперь любой инвестор может обратиться в суд на стадии конкурсного производства и предъявить свои требования – неважно, натурального или денежного характера они будут, – к недобросовестному застройщику. Теперь любые подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам соинвестирования, что позволяет таким инвесторам защищать свои интересы в рамках требований к застройщику. Еще одним «плюсом» ФЗ N 210 в новой редакции является то, что требования участников строительства подлежат удовлетворению в первой очереди, сразу после требований о возмещении физического и морального вреда, тем самым участники строительства получают преимущество перед другими кредиторами должника. Ранее на этот пробел в законодательстве внимания не обращали, видимо, полагая, что тех прав, которые были предоставлены дольщикам по ФЗ N 214, вполне достаточно, несмотря на то, что реализовать эти права на практике удавалось крайне редко. Теперь у покупателей квартир появилось несколько вариантов решения спора, до поправок их не было вообще, и они, как правило, не успевали включаться даже в третью очередь реестра кредиторов, что приводило и к потере денежных средств, и в итоге – к неполучению жилья. Уделено внимание в ФЗ N 210 и порядку предъявления требований к застройщику-банкроту, а именно – дольщику дали выбор в их предъявлении либо в натуральном, либо в денежном выражении. Бесспорно, положительным моментом нововведений является то, что право участия в деле о банкротстве застройщика получают и органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства. Проблема обманутых дольщиков не частная, она публичная, и то, что это законодатель нормативно закрепляет, уже хорошо. И, конечно, нельзя не отметить такое нововведение в ФЗ N 210, как способ реализации объекта незавершенного строительства инвесторами.   Итак, с первого взгляда на изменения, внесенные в ФЗ N 210, кажется, что правовое положение обманутых дольщиков значительно улучшилось. Однако вышеописанные изменения подвергаются и критике. 1. Описанные изменения увеличивают риски застройщиков. Теперь им будет сложнее оспаривать сделки с дольщиками. Поэтому эти изменения скорее выгодны государству и арбитражным управляющим, а не дольщикам, которым жилье обойдется дороже. 2. По существу, «серые» схемы реализации «новостроя» законодатель никак не отменил; они просто признаны и легализованы. 3. Если говорить о возможности участника реализовать свои права по взысканию, то такой способ, как передача «недостроя» тем же самым дольщикам в современной ситуации является, мягко говоря, сложным для реализации. Представим себе типичного обманутого дольщика – одинокого человека, который отдал все свои сбережения для покупки, как ему казалось, более дешевого жилья. Что ему делать со своей недостроенной квартирой? 4. Способ реализации права по взысканию участником строительства путем продажи объекта с торгов также нельзя назвать действенным. Застройщик в первую очередь заинтересован продать все планируемые к строительству объекты, поэтому будущие жилые помещения продаются по максимуму и, что немаловажно, за немалую цену. Если обратить внимание на то, каков размер стоимости объекта незавершенного строительства, станет очевидным, что его покупная цена не сможет покрыть все убытки и вернуть денежные средства дольщиков. 5. Такой способ, как замена «дефектного» застройщика на «состоятельного», который сможет закончить начатое его предшественником, к сожалению, не поддержан гарантиями того, что он, в свою очередь, не сделает этот объект долгостроем или качество объекта не пострадает. Стоит отметить, что по состоянию на 2012 год сформировалась судебно-арбитражная практика по вопросам банкротства застройщика. Например, по достаточно спорному вопросу признания права собственности участников долевого строительства на доли в жилом доме, строительство которого не завершено, в виде соответствующих квартир или нежилых помещений при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков. На практике судьи руководствуются тем, что признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте за дольщиком исключает эту долю из общей конкурсной массы, что влечет за собой ограничение прав и законных интересов других кредиторов-дольщиков (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 17.06.2006 по делу N А47-12218/2003-8-ГК, Северо-Западного округа от 09.03.2011 по делу N А13-694/2010 и Московского округа от 23.06.2010 по делу N А41-2175/10). Возможность предъявления в первоочередном, по отношению к иным кредиторам, порядке как денежных требований, так и требований по передаче недвижимого имущества, признание наличия требований о передаче помещений за лицами, заключившими с застройщиком не только договор долевого участия в строительстве в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ, но и, например, предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, – все эти новшества нашли применение на практике сразу после их вступления в законную силу. Тем не менее, конкретизации требуют не только вопросы банкротства. Например, недобросовестными владельцами фирм-застройщиков широко применяются различные схемы их реорганизации в новые структуры с другим руководством. Необходимым представляется усиление контроля за проведением таких процедур со стороны участников долевого строительства и государственных органов.   Тем не менее, проблемы обманутых дольщиков, обсуждаемые на самом высоком уровне, не становятся менее острыми, а число пострадавших, к сожалению, увеличивается. Причиной тому может быть не столько несовершенство законодательного регулирования, сколько общая культура ведения бизнеса в России и особенности функционирования государственного аппарата. Следует признать, что во многих случаях причиной банкротства застройщика выступает не столько неблагоприятная рыночная ситуация, сколько умышленные недобросовестные действия. Не случайно обсуждаемая тема традиционно обозначается именно как проблема обманутых дольщиков. Однако там, где имел место обман, по нашему мнению, более правильно разбираться правоохранительным органам, действующим в уголовно-правовой плоскости. Гражданско-правовые инструменты, к которым относится и банкротство, часто не в состоянии обеспечить защиту от недобросовестных действий, поскольку просто не приспособлены для этого. Несмотря на изложенное, установление законом особых правил банкротства для застройщиков, безусловно, заслуживает всесторонней поддержки и, несмотря на имеющиеся практические проблемы, может быть оценено только положительно. Особый режим банкротства застройщиков хотя и не способен предотвратить возникновение у дольщиков проблем в будущем, тем не менее поможет сгладить их остроту. Евгений Матвеев Источник: Первый пермский правовой портал Материалы по теме