Покупка недвижимости — это долгожданное и радостное событие. Отнестись к такому важному шагу нужно со всей ответственностью. В данной статье мы выясним, на что обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости и как можно минимизировать возможные риски при составлении договора купли-продажи.
Первым этапом подготовки к заключению договора купли-продажи является проверка документов. Следует различать документы, на основании которых возникает право собственности (это может быть решение суда, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, разрешение на строительство и т.д.) и свидетельство о государственной регистрации права. Единственным документом, дающим право на реализацию недвижимого имущества, является свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Документом, подтверждающим отсутствие обременений на объект недвижимости, является выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует помнить, что чем свежее будет этот документ, тем выше шансы того, что при регистрации сделки вы не будете неприятно удивлены наличием обременений в виде залога либо ареста имущества.
Необходимым документом является кадастровый паспорт объекта недвижимости. В данном документе содержатся уникальные характеристики объекта, позволяющие идентифицировать его.
При заключении договора не с собственником недвижимого имущества следует проверить полномочия лица, действующего от его имени. Если продажа имущества осуществляется через доверенное лицо, то документом, подтверждающим его полномочия, будет доверенность. Доверенность от собственника — физического лица может быть только нотариальной. Следует запомнить, что в доверенности должен быть указан срок, на который она выдана, при его отсутствии доверенность считается выданной на один год. В доверенности должно быть четко прописано какие действия может совершать доверенное лицо от имени доверителя.
Если продавцом выступает юридическое лицо, то доверенность может быть и без нотариального удостоверения, но обязательно с печатью организации и подписью руководителя организации. При этом полномочия лица, выдавшего доверенность, должны быть подтверждены выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц и Уставом организации.
Договор купли-продажи недвижимого имущества составляется обычно в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Текст всех экземпляров договоров должен быть идентичен.
Составление договора следует начинать с указания места и даты его совершения. В договоре обязательно должны быть указаны реквизиты (паспортные данные) продавца и покупателя (если сделка совершается через доверенных лиц, то также указываются их данные и реквизиты документов, подтверждающих полномочия доверенных лиц).
Обязательно в договоре указываются уникальные характеристики объекта недвижимости (адрес, площадь, этаж, количество комнат и т.д.). В случае приобретения обособленного недвижимого имущества должно быть указание о наличии прав на земельный участок под объектом недвижимости.
В договоре необходимо указать, на каком основании продавцу принадлежит объект недвижимости, на наличие либо отсутствие обременений. Рекомендуем включать в договор условие о последствиях неисполнения обязанности передать недвижимое имущество свободным от любых прав третьих лиц (
абзац 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ). В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества свободным от прав третьих лиц указанная норма дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту недвижимость.
Особое внимание следует обратить на раздел договора о цене недвижимого имущества. Цена может быть указана как за весь объект в целом, так и за квадратный метр площади. Цену за квадратный метр есть смысл указывать при покупке жилья в новостройке, поскольку площадь жилого помещения может оказаться менее той, что указана в проектной декларации, и покупатель вправе будет потребовать соразмерного уменьшения цены.
В договоре нужно прописать порядок оплаты. Как правило, оплата происходит в два этапа: до регистрации сделки покупатель вносит авансовый платеж, после регистрации — оставшуюся сумму. При приобретении недвижимого имущества с привлечением заемных денежных средств, либо с привлечением средств материнского капитала, или с использованием жилищного сертификата в договоре следует указать, в какой срок и в каком порядке денежные средства будут перечислены продавцу.
Также в договоре следует отразить текущее состояние объекта недвижимости, наличие инженерно-технических систем. Указать порядок передачи недвижимого имущества, а также документы, которые передаются вместе с объектом недвижимости.
В договоре должны быть прописаны сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Рекомендуем включать в договор императивную норму об ответственности за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности (
пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
Следует прописать в договоре ответственность сторон в виде неустойки за нарушение обязательств по договору. При этом размер возмещаемых убытков может быть ограничен условиями договора. Для подстраховки покупателя от возможных неприятностей в будущем, следует включить в договор условие об обязанности продавца возместить убытки в случае изъятия недвижимого имущества у покупателя по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (
пункт 1 статьи 461 Гражданского кодекса РФ).
Договор должен содержать в себе условия изменения договора и случаи его расторжения. Также в договоре следует предусмотреть претензионный порядок разрешения споров между покупателем и продавцом, установить срок дачи ответа на претензию, определить подсудность споров.
В заключительной части договора нужно указать о передаче денежных средств (в случае, если оплата предусмотрена непосредственно при заключении договора), указать количество экземпляров договора с пометкой об их равной юридической силе, включить в договор императивную норму закона о вступлении договора в силу с момента заключения (
пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ). Не забудьте проставить печать и подписать каждый экземпляр договора.
Если вы решили составить договор самостоятельно (или проверить правильность формулировок договора, составленного риэлтором) то будет удобно использовать для этого онлайн-сервис «Конструктор договоров» КонсультантПлюс.
«Конструктор договоров» поможет составить договор для «своей» ситуации, с юридически корректными формулировками и с учетом действующего законодательства. Он позволяет создать сотни вариантов одного и того же договора за счет включения в договор различных условий и их комбинаций. В итоге можно составить договор с учетом вашей конкретной ситуации.
Очень удобно, что в ходе составления договора появляются предупреждения о рисках, отслеживается отсутствие противоречий между выбранными условиями договора. Все предупреждения в «Конструкторе договоров» содержат ссылки на законодательство, судебную практику и Путеводители КонсультантПлюс. Это поможет проанализировать условия и выбрать подходящие именно вам варианты.
Стоит отметить простую и удобную навигацию по разделам и условиям договора. При работе с проектом договора все изменения в тексте договора подсвечиваются. Важным достоинством является то, что составленный проект можно сохранить как в самом сервисе, так и перенести в MS Word.
Артем Зайцев, Первый пермский правовой портал
Материалы по теме
