Положения законодательства Российской Федерации, регулирующие проведение государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) вступили в силу 26.09.2010 года. Они предусматривают, в том числе, досудебное урегулирование споров о результатах определения кадастровой стоимости. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 135) дополнен главой III.I. «Государственная кадастровая оценка». В данной главе дано понятие ГКО, определенны сроки проведения ГКО, полномочия органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления в части принятия решения о проведении ГКО, утверждения результатов ГКО, опубликования утвержденных результатов определения кадастровой стоимости и др.
Одним из важнейших нововведений для владельцев объектов недвижимости является внесение в ФЗ № 135 ст. 24.19 («Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости»), предусматривающей возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в досудебном порядке. Ранее Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» было установлено, что разрешение споров, возникающих при проведении ГКО земель, возможно исключительно в судебном порядке. В результате, у заинтересованных лиц появилась возможность урегулирования споров об определении кадастровой стоимости не только в арбитражном суде, но и в досудебном порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее – Комиссия).
Рассмотрим порядок работы Комиссии более подробно.
Деятельность Комиссии регулируется ФЗ № 135 и Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее – Порядок).
Согласно Порядку Комиссии создаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) при территориальных управлениях Росреестра.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю создана приказом Росреестра от 21.11.2011 № П/455/11 (в ред. приказов от 25.01.2012 № П/25, от 11.09.2012 № П/403, от 24.10.2012 № П/455).
Согласно данному приказу председателем комиссии назначена руководитель Управления Росреестра по Пермскому краю, заместителем председателя – заместитель директора филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Пермскому краю.
В качестве членов Комиссии представлять интересы органа исполнительной власти Пермского края будет министр по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, интересы Национального совета по оценочной деятельности в комиссии будет представлять председатель правления Пермского регионального отделения Российского общества оценщиков.
В целях обеспечения открытости работы Комиссии вся информация о Комиссии, в том числе ее состав, принятые по заявлениям решения без указания персональных данных заявителей, размещаются Управлением Росреестра по Пермскому краю на своем официальном сайте (www.to59.rosreestr.ru).
Комиссия является коллегиальным органом, который рассматривает представленные заявителем документы, в том числе документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и по результатам такого рассмотрения выносит соответствующее решение. Решения, принятые Комиссией, могут быть оспорены в арбитражном суде.
С заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вправе обращаться физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение 1‑го месяца с даты его поступления в Комиссию.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 24.19 ФЗ № 135 установлен период оспаривания в Комиссии результатов определения кадастровой стоимости, который составляет 6 месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН; основы правового статуса закреплены в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «
О государственном кадастре недвижимости»; далее – ФЗ о ГКН).
Кроме того, Порядком предусмотрен ряд процедур, в том числе сроки их исполнения, касающиеся взаимодействия Комиссии, заявителя, органов местного самоуправления. Например, учитывая, что кадастровая стоимость является налогооблагаемой базой по земельному налогу, а также основой для расчета арендной платы, Порядком предусмотрено уведомление органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лица, обладающего правом на объект недвижимости, о ходе работы Комиссии (о поступлении в Комиссию такого заявления с указанием даты его рассмотрения, принятии соответствующего решения). Установлены сроки исполнения данных процедур.
Необходимо отметить, что согласно
п.1 ст.5 Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на территории Пермского края после вступления в силу Закона № 167-ФЗ проведены работы по ГКО земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения Пермского края. Результаты данных работ утверждены постановлениями Правительства Пермского края от 03.10.2011 № 727-п (в ред. от 01.12.2011) «
Об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края» и от 05.09.2012 № 792-п «
Об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Пермского края и минимальных и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе видов использования и муниципальных районов Пермского края».
Результаты ГКО земель, утвержденные вышеназванными постановлениями, вступают в силу с 1.01.2013 года. Таким образом, с 01.01.2013 по 30.06.2013 включительно (то есть в течение 6 месяцев со дня вступления в силу результатов ГКО) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в досудебном порядке – в Комиссии. Например, заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка учтенного в ГКН 01.02.2012 должно быть подано в период с 01.01.2013 по 30.06.2013, а в отношении земельного участка учтенного в ГКН 01.06.2013 – в течение 6 месяцев с указанной даты, то есть в период с 01.06.2013 по 31.12.2013.
В Комиссии также могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в соответствии со
ст.24.21 ФЗ № 135 («Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик»; в случае, если в период между датой проведения последней ГКО и датой проведения очередной ГКО осуществлен государственный кадастровый учет ранее неучтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости). При этом, для земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в период с 01.01.2010 по 31.12.2012 (для земельных участков в составе земель населенных пунктов) и с 01.01.2011 по 31.12.2012 (для земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения) сроком оспаривания будет являться указанный выше период (с 01.01 2013 по 30.06.2013).
Для земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в соответствии со
ст.24.21 ФЗ № 135 в период после вступления в силу указанных результатов (после 01.01.2013), сроком оспаривания будут те же 6 месяцев с момента определения их кадастровой стоимости.
Остановимся более подробно на порядке рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости (заявление с приложением кадастровой выписки объекта недвижимости не будет рассмотрено);
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы, но заявление без приложения вышеуказанных документов к рассмотрению не принимается.
В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Такие сведения должны быть предоставлены в течение 7 рабочих дней с даты поступления соответствующего запроса.
При обращении в орган кадастрового учета – филиал ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» по Пермскому краю, путем направления запроса по адресу: г.Пермь, ул.Дзержинского, 35, заявителю будут предоставлены сведения в виде характеристик земельного участка, указанных в перечне объектов недвижимости, сформированном в соответствии со
ст.24.13 ФЗ № 135 («Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке») для целей проведения ГКО (кадастровый номер, местоположение, площадь, вид разрешенного использования, категория земель).
В случае, если кадастровая стоимость земельного участка, по которому заявителем запрашиваются сведения, определена в соответствии со
ст. 24.21 ФЗ № 135, органом кадастрового учета предоставляются сведения о таком земельном участке в объеме, содержащемся в акте определения кадастровой стоимости.
Однако, оценщиком при определении кадастровой стоимости могли быть использованы иные, не содержащиеся в перечне сведения. В связи с тем, что указанные сведения содержатся только в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном исполнителем работ по ГКО, такой запрос необходимо направлять заказчику работ. При этом, заказчик работ обязан предоставить сведения в объеме, содержащемся в отчете.
Заказчиком работ по ГКО земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения являлось Агентство по управлению имуществом Пермского края (ныне – Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (официальный сайт -
http://mizo.permkrai.ru/)).
Необходимо акцентировать внимание на дате, на которую заявителем в комиссию предоставляются документы, подтверждающие наличие характеристик, отличных от тех, которые применил оценщик. По аналогии с датой определения рыночной стоимости (в случае представления в Комиссию отчета об определении рыночной стоимости), представляемые заявителем сведения об объекте должны соответствовать дате, на которую определена кадастровая стоимость этого объекта. По общему правилу для земельных участков, в отношении которых с 01.01.2013 кадастровая стоимость может быть оспорена – это 01.01.2010 – для земельных участков земель населенных пунктов и 01.01.2011 – для земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Более подробно данный вопрос будет раскрыт ниже.
По результатам рассмотрения такого заявления Комиссия вправе принять одно из следующих решений:
- об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
- о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.
В случае принятия положительного решения заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Остановимся более подробно на рассмотрении заявления, поданного на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости; -нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости;
- в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов,
- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков. Таким образом, при подготовке пакета документов для предоставления в комиссию заявителю при необходимости нужно позаботиться о наличии такого заключения.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы, но заявление без приложения вышеуказанных документов к рассмотрению не принимается.
Одним из важных моментов является дата, на которую должна быть определена рыночная стоимость. ФЗ № 135 устанавливает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Таким образом, для земельных участков, сведения о которых внесены в ГКН по состоянию на дату проведения ГКО (01.01.2010 – земли населенных пунктов, и 01.01.2011 – земли сельскохозяйственного назначения), датой определения их рыночной стоимости будет дата проведения ГКО.
Однако, из данного правила есть исключения. В случае внесения в ГКН сведений об изменении качественных или количественных характеристик данных участков в период проведения ГКО их рыночная стоимость определяется на дату внесения таких изменений.
Датой определения рыночной стоимости земельных участков, ранее не учтенных в ГКН, будет являться дата внесения сведений о таких участках в ГКН.
Например:
Если вновь образованный земельный участок земель населенных пунктов поставлен на государственный кадастровый учет 01.02.2012, то отчет об определении его рыночной стоимости должен быть составлен на 01.02.2012.
Для земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которого органом кадастрового учета 21.01.2011 принято решение о внесении изменений в сведения ГКН в части вида разрешенного использования, отчет об определении рыночной стоимости должен быть составлен по состоянию на 21.01.2011.
Для вновь выявленного ранее учтенного земельного участка, сведения о котором внесены в ГКН 11.01.2013, отчет об определении рыночной стоимости должен быть составлен на 11.01.2013.
Порядок установления даты, по состоянию на которую, составляется отчет об определении рыночной стоимости в случае проведения указанных кадастровых процедур после вступления в силу постановлений Правительства Пермского края от 03.10.2011 №727-п, от 05.09.2012 № 792-п (01.01.2013) является аналогичным.
Остановимся более подробно на кадастровом паспорте объекта недвижимости, который является обязательным приложением к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости. Данный документ может быть получен в органе кадастрового учета – филиале ФГБУ «Кадастровая палата» по Пермскому краю, с момента вступления в силу результатов ГКО, то есть после 01.01.2013. Обращаем внимание, что согласно
п. 12 ст. 45 ФЗ о ГКН кадастровый паспорт может быть выдан органом кадастрового участка только по земельным участкам, в отношении которых установлено местоположение их границ в соответствии с требованиями действующего законодательства, за исключением ранее учтенных земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то есть попадающих под действие «дачной амнистии».
Кроме того, в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 30.07.2010 № 343 (в ред. от 29.05.2012) «
О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и размерах такой платы» за предоставление кадастрового паспорта взимается плата в размере 200 руб. для физических лиц и 600 руб. для юридических лиц за кадастровый паспорт на бумажном носителе, 150 руб. и 300 руб., соответственно за кадастровый паспорт в электронном виде.
В связи с необходимостью включения всех поступающих с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости документов в одно дело кадастровый паспорт, подготовленный в электронном виде, должен быть предоставлен на CD-диске.
Евгений Матвеев
Источник: Первый пермский правовой портал
Материалы по теме
