Правовые аспекты частного домостроения (индивидуального жилищного строительства)

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - один из способов возведения гражданами жилых домов в городах, рабочих поселках, сельской местности. Как правило, к объектам индивидуального жилищного строительства относятся жилые дома, пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи и прочие постройки на участке домовладения.

Примерно четверть населения России сегодня обладает земельными участками под ИЖС. Еще больше граждан прицениваются к земле и хотят сделать аналогичное приобретение в будущем. Наиболее сильно такое желание выражено у жителей крупных городов. Связано это с высокой стоимостью городского жилья и с желанием проживать в экологически чистом загородном доме. В связи с этим мне бы хотелось остановиться на некоторых моментах, которые будут интересны гражданам, желающим обзавестись собственным домом. Земельный участок Земельным кодексом РФ в статьях 28, 30 закреплены нормы, определяющие порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом в пункте 2 статьи 28 отмечено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. С 2011 года Земельный кодекс РФ дополнен нормой, согласно которой граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации. В Пермском крае с 16.12.2011 года действует Закон от 01.12.2011 № 871-ПК «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Пермском крае».

Проектная документация

Согласно Градостроительному кодексу РФ (пункт 3 статьи 48) для индивидуального жилого дома до трех этажей включительно разработка проектной документации не является обязательной. Застройщик может пойти на это исключительно по собственной инициативе и исходя из собственных намерений и интересов. В пункте 1 статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" отмечено, что застройщик, имеющий намерение осуществить строительство архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект. В данном случае следует указать, что поскольку в соответствии со статьей 2 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" архитектурный проект является частью проектной документации, то он как часть проектной документации не может быть обязательным. Особое внимание следует обратить на то, что вышеуказанные положения ч. 3 ст. 48 ГрК РФ распространяются исключительно на физических лиц, которые строят жилые дома для себя, для проживания в них со своими семьями. В данном случае застройщиком может быть только физическое, но никак не юридическое лицо. Если застройщиком является бизнесмен-строитель, строящий и продающий дома ради получения прибыли, то на такого застройщика указанная норма не распространяется и проектная документация в подобных случаях является обязательной.

Разрешение на строительство

В соответствии с пунктом 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ  в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Требовать иные документы для получения разрешения на строительство не допускается (пункт 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). При этом документы могут быть направлены в электронной форме. В соответствии с пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию В статье 55 Градостроительного кодекса РФ закреплен порядок получения разрешения, а также список документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако на сегодняшний день необходимости в получении данного разрешения нет. Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1.03.2015 года не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Кирилл Калашников

Журнал «Современный дом и офис»

Материалы по теме