Проблемы признания помещения жилым: особый случай

Юрист Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков продолжает знакомить читателей Первого пермского правового портала с проблемой закрепления в гражданском обороте фактического правового режима использования помещений, предоставленных наймодателем гражданам в качестве жилых помещений. Наиболее часто в правоприменительной практике встречается вариант, при котором жилое помещение изначально проектировалось, строилось, сдавалось в эксплуатацию в качестве жилого помещения, но находится в здании, имеющем производственное или иное (нежилое) назначение. Особый вариант возникновения такой проблемы – предоставление в качестве жилого такого помещения, которое изначально проектировалось, строилось, сдавалось в эксплуатацию именно в качестве жилого помещения, но впоследствии фактически стало использоваться в качестве нежилого, в результате чего в техническую документацию были внесены соответствующие изменения на нежилое без соблюдения процедуры перевода из жилого в нежилое. То есть гражданину предоставляется помещение, которое числится по данным технического, кадастрового и регистрационного учета нежилым, однако никогда в установленном порядке в нежилое не переводилось и оказалось нежилым только в результате внесения несанкционированных изменений в техническую документацию в связи с фактическим использованием в качестве нежилого. Такие случаи фактического использования жилых помещений в качестве нежилых были нередки в советское время, когда не хватало не только жилых помещений, но также и конторских помещений, а перевод в нежилое был невозможен. Между тем, как представляется, фактическое использование спорного жилого помещения в качестве нежилого не имеет правового значения и не может являться обстоятельством, изменяющим правовой режим использования объекта недвижимости. Таким образом, юридически такое помещение как было, так и остается жилым и, следовательно, соответствующие иски граждан необходимо, по моему мнению, однозначно удовлетворять. Собственно говоря, судебная практика и идет именно по этому пути, тем более, что зачастую вход в такие помещения осуществляется из общего подъезда и общей лестничной площадки. Представляется, что такая судебная практика является совершенно верной, поскольку документы, подтверждающие перевод спорного жилого помещения в нежилое, напрочь отсутствуют, в том числе и потому, что законным образом произвести такой перевод из жилого в нежилое было, по определению, невозможно. До появления Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года нормы, регулирующие отношения в сфере жилищного права, содержались в ГК РСФСР 1922 года и ГК РСФСР 1964 года. Как в ГК РСФСР 1922 г., так и в ГК РСФСР 1964 г. по понятным причинам катастрофической нехватки жилых помещений полностью отсутствовали нормы, позволяющие перевести жилое помещение в нежилое. Затем в соответствии со ст. 6 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года, а позднее и ст. 8, 9 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускался. Согласно вышеуказанным нормам по тем же самым причинам катастрофической нехватки жилых помещений такой перевод допускался в исключительных случаях, а именно в случаях признания жилых помещений непригодными для проживания. С 1993 г. в связи с принятием Конституции РФ, согласно п. «к» части 1 ст. 72 которой жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, вопрос перевода жилых помещений в нежилые до вступления в действие нового ЖК РФ 2005 года стал решаться на уровне субъектов РФ. Тем более что гражданское законодательство (ст. 288 ГК РФ), вступившее в силу задолго до нового Жилищного кодекса РФ, заняло в этом вопросе позицию, отличную от продолжавшего еще действовать советского жилищного законодательства, а именно: после перевода в разряд нежилых помещений стало возможно размещение в жилом помещении предприятия, учреждения, организации его собственником. Тут дело пошло: кто – в лес, кто – по дрова. В некоторых субъектах РФ правовое регулирование перевода жилых помещений в нежилые стало осуществляться правовыми актами органов местного самоуправления, в других – правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ. В городе Перми начиная с 1994 г. и до вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ 2005 года данный вопрос перевода жилых помещений в нежилые последовательно регулировался Постановлением администрации г. Перми от 23.03.1994 № 441, затем Постановлением администрации г. Перми от 10.11.1995 № 2246 и наконец решением Пермской городской Думы от 10.09.2002 № 81. Но все вышеуказанные ранее действовавшие нормативные правовые акты, как, собственно говоря, и ныне действующие, содержали и содержат схожие нормы, например, не допускался и не допускается перевод жилых помещений в нежилые в случае, если отсутствует отдельный от общего подъезда вход в помещение или техническая возможность сделать отдельный вход с организацией входной группы (см. п. 4 решения ПГД от 10.09.2002 № 81). В настоящее в ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ также содержится аналогичная норма, запрещающая перевод жилого помещения в нежилое помещение, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Применение, в том числе и подобных, норм и позволяет гражданам добиваться положительных для себя судебных решений. Станислав Шестаков Первый пермский правовой портал Материалы по теме