На сегодняшний день в сложных правоотношениях системы жилищно-коммунального хозяйства часто возникают конфликты, разрешение которых возможно лишь путем судебного рассмотрения.
Станислав Леонидович Шестаков, юрист некоммерческой организации «Пермский фонд содействия ТСЖ», рассказал о тенденциях судебной практики в сфере системы ЖКХ и позиции ведомств в решении некоторых спорных вопросов.
– Прокомментируйте динамику практики применения изменений в законодательстве по вопросам расселения ветхого и аварийного жилищного фонда, произошедших в 2010-2012 гг.
– Стоит начать с того, что 1 марта 2005 года в силу вступил новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который коренным образом изменил регулирование вопросов расселения ветхого и аварийного жилищного фонда. Ужесточение правил предоставления жилья произошло введением нормы о равнозначности.
Некоторое время это положение кодекса понималось буквально, т.е. гражданам предоставлялось жилое помещение, равнозначное расселенному по общей, но часто меньшее по жилой площади. В ходе судебных разбирательств споров в данной сфере Верховный Суд РФ пришел к выводу о необходимости предоставления равнозначного жилья не только по общей, но и жилой площади.
Подобным образом толковалась и ч. 2 ст. 89 ЖК РФ, в соответствии с которой при расселении не учитывалось количество комнат в предоставляемой квартире. Главным показателем равнозначности считалась аналогичная общая площадь. Изначально судебная практика шла по пути учета соответствующего числа комнат только при расселении коммунальных квартир. Соответственно, при переселении, например, из двухкомнатной квартиры гражданину могли дать и однокомнатную такой же площади. В настоящее время Верховный Суд РФ также разъяснил, что количество комнат должно учитываться и при расселении отдельных квартир.
Позже принятие:
а также опыт судебной практики способствовал расселению граждан, стоящих на учете в качестве нуждающихся или имеющих право стоять на учете как малоимущих, в жилье по норме предоставления. Первое такое первое прецедентное решение суда было получено в июне 2011 года. В настоящее время судебная практика по данному вопросу однозначна.
– Расскажите о своем опыте защиты прав граждан в суде по жилищно-коммунальным спорам с представителями структур системы ЖКХ.
– Пожалуй, наиболее многочисленной и важной категорией споров на данный момент являются вопросы составления корректировки платы коммунальных услуг.
Министерство регионального развития и судебная практика сходятся в признании законности начисления управляющими компаниями и товариществами собственников жилья дополнительной суммы оплаты, если она направлена на содержание общего имущества жильцов дома и на погашение технологически неизбежных потерь при эксплуатации помещений.
Данная точка зрения является довольно спорной, так как при оплате коммунальных услуг в норматив уже включены эти излишки.
В суд подается большое количество исковых заявлений об обоснованности дополнительных начислений УК и ТСЖ в связи с включением в сумму оплаты задолженностей неплательщиков, что, безусловно, незаконно. Отследить подобные нарушения самостоятельно достаточно легко, но граждане не часто изъявляют желание систематически отслеживать динамику и рассчитывать начисленную сумму оплаты.
Следующую категорию судебных споров составляют вопросы порядка оплаты за отопление. Позиция Роспотребнадзора, основанная на действующих до сентября 2012 года Правилах предоставления коммунальных услуг N 307, в настоящее время следующая. Оплата за отопление должна производиться в течение всего года, по окончании года должен быть сделан перерасчет в соответствии с показаниями общедомового прибора учета. С сентября 2012 года по Правилам предоставления коммунальных услуг N 354 оплата за отопление будет производиться по факту в течение отопительного периода.
Исходя из своего профессионального опыта, отмечу возросшее число исковых заявлений, касающихся обоснованности начисления размера тарифов.
– Как складывается судебная практика в сфере приватизации муниципальных общежитий?
– Сейчас активно происходит передача общежитий частных организаций и из собственности Пермского края муниципалитету. Территории получают право на приватизацию своих жилых помещений. На практике возникает ряд серьезных проблем, связанных с препятствиями управления жилищных отношений для приватизации подобного жилья гражданами.
Одно из оснований для отказа администрации в приватизации состоит в том, что гражданин не являлся работником предприятия, предоставившего ему место в общежитии. Суды однозначно встают на сторону истца. Так как ни в старом, ни в новом жилищном законодательстве не содержалось нормы о получении жилого помещения в общежитии только работником предприятия, в ведении которого находится данное общежитие.
Правоприменительная практика всегда исходила из знания того, что в общежитиях крупных градообразующих предприятий часто проживают лица, не имеющие к нему прямого отношения. Подтверждениями возникновения законных договорных отношений являются соблюдение установленного порядка заселения, открытие лицевого счета, по которому шла дальнейшая оплата проживания. Хотя бы одна оплаченная квитанция означает письменное подтверждение соблюдения договора. Тем не менее администрация продолжает отказывать гражданам в приватизации жилья на этом основании.
Также запрет может быть аргументирован наличием в собственности другого жилого помещения, что также не является правомерным. Приобретение права собственности на жилое помещение не означает отказ гражданина от права пользования занимаемым им другим жилым помещением. Современное действующее российское законодательство ни коим образом не ограничивает количество и размер объектов недвижимости в собственности. Что полностью поддерживается судами.
Одним из частных оснований для отказа в приватизации физическим лицом жилого помещения в муниципальном общежитии является отсутствие ордера в качестве доказательства законного проживания. Такая претензия ущемляет права нанимателя, так как согласно положению общежития ордер при заселении в обязательном порядке сдается в администрацию общежития. Кроме того, наличие ордера не может быть признано единственным подтверждающим документом. Для доказательства заключения договора социального найма в суде достаточно выписки из лицевого счета или квитанции об оплате, про которую говорилось ранее.
Множество судебных споров возникает при попытке приватизации помещения, не имеющего статуса жилого, к примеру, места, где ранее находились комнаты отдыха или красный уголок. Администрация считает его общей долевой собственностью, не подлежащей приватизации физическим лицом. Суды в таком случае встают на сторону граждан на основании возникновения жилищных прав и обязанностей из действий сторон правоотношений. Если наймодатель предоставил, а наниматель принял в качестве жилого такое помещение, состоялось заключение договора социального найма, был открыт лицевой счет и осуществлена оплата, то помещение должно рассматриваться как жилое. К тому же на момент предоставления помещения им владел один собственник (государственное предприятие, частная организация и т.д.), и режима общей долевой собственности до передачи помещения в муниципалитет возникнуть не могло.
Таким образом, разнообразная судебная практика рассмотрения конфликтов в сфере системы ЖКХ способствует принятию прецедентных решений чаще всего в пользу граждан. Хотя существуют исключения, обусловленные особенностями разбирательства конкретных дел.
Источник: Первый пермский правовой портал
Материалы по теме
