Законные преимущества

С 01.02.2014 в законодательство, регулирующее оборот недвижимости, внесены существенные изменения. Это в первую очередь касается законодательного закрепления преимуществ нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом. Как известно, договоры об отчуждении недвижимого имущества не требуют обязательного нотариального удостоверения. Сейчас самым распространенным способом продажи квартир, земельных участков, домов является заключение договора, который подписывается сторонами и предъявляется  в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности. До 01.03.2013 действовало правило, согласно которому договор купли-продажи, дарения, мены объектов недвижимости требовал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации. Сейчас же договор купли-продажи, дарения не требует такой регистрации, по нему проводится только регистрация перехода права. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, и обязательства по этому договору возникают именно в этот момент.  Поэтому очень важно, чтобы на этапе заключения договора были соблюдены интересы всех участников сделки. В связи с этим преимущества нотариальной формы для сделок по отчуждению недвижимости становятся все более и более очевидными. Нотариус, удостоверяя сделку, в силу закона обязан проверить законность сделки, в частности, наличие у каждой из сторон права на ее совершение. Следовательно, в момент формирования воли у сторон на совершение сделки нотариус проверяет принадлежность имущества  продавцу, наличие ограничений, обременений и арестов на имущество, наличие прав и правопритязаний третьих лиц, необходимость согласия на совершение сделки третьих лиц, когда такое согласие требует закон. В век информационных технологий нотариусы имеют возможность получить необходимую информацию сами, не требуя представления сторонами каких-либо дополнительных документов. Только нотариусы при удостоверении сделок проверяют дееспособность обратившихся за удостоверением договора лиц. Когда речь идет об установлении дееспособности,  нотариусов часто критикуют, что мол как вы можете проверить дееспособность, если для этого требуются специальные медицинские знания, любой гражданин может быть ограничен в дееспособности только судом, приводятся и другие аргументы. Однако есть методики определения сделкоспособности. Самое главное, нотариус сам непосредственно общается с людьми, видит их, разговаривает, слышит и может сделать вывод, способен ли человек понимать значение своих действий, действительно ли у него сформировалось желание на отчуждение того или иного объекта недвижимости и не оказано ли на него давление. Очень часто приходится общаться с пожилыми людьми, которые якобы хотят подарить свою квартиру своим близким родственникам. А в беседе убеждаешься, что это желание часто исходит от родственников, а не от самого собственника. Только на нотариуса законом возложена обязанность – разъяснять сторонам суть и значение заключаемых ими сделок и проверить, соответствует ли содержание сделки намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Ни один другой орган или лицо не обязаны этого делать и не делают, чем часто пользуются недобросовестные граждане. В соответствии с законом нотариус читает содержание сделки вслух, соответственно, в будущем ни один человек не сможет сказать, что подписал не зная что. Если кто-либо из участников сделки не владеет русским языком, нотариус привлекает к процедуре заключения договора переводчика. Если гражданин не может сам подписать договор в силу болезни либо неграмотности, то такой договор подписывает за него другой гражданин, о чем делается указание в самом договоре. Только нотариус несет полную, в том числе имущественную ответственность, за удостоверенные им сделки. Для этого все нотариусы страхуют свою ответственность. На сегодняшний день сумма страхового покрытия составляет пять млн. руб. по индивидуальному договору страхования. Кроме того, есть и договор коллективного страхования, по которому ответственность всех нотариусов края дополнительно страхует нотариальная палата. Существуют определенные отличия и при государственной регистрации перехода прав по нотариально удостоверенной сделке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку сделка удостоверена нотариально, законодательно установлены ограничения для проведения правовой экспертизы органами Росреестра, так как ответственность за законность удостоверения сделки лежит на нотариусе. Сокращен срок регистрации до 5 рабочих дней вместо 18 календарных дней, установленных для сделки, совершенной самими гражданами. То есть короче на 11 дней. Сейчас, когда фактор времени имеет большое значение, это очень важно! Кроме того, нотариус имеет возможность по желанию сторон сам предъявить удостоверенный им договор в Росреестр для регистрации перехода права, избавив граждан от необходимости личного обращения в этот орган. Нотариус может предъявить документы и для регистрации права собственности наследников по выданным им свидетельствам о праве на наследство. Стоимость этого действия определена государством в 1000 рублей. Противники нотариального удостоверения сделок очень часто в качестве негатива указывают на дороговизну этого действия. На сегодняшний день тариф, установленный для удостоверения сделок, составляет 0,5% от суммы сделки, но не менее трех тыс. руб. Много это или мало – решать в каждом случае самим участникам сделок. Однако обращение к нотариусу может помочь избежать больших проблем в будущем и облегчить регистрацию прав в настоящем. Галина Гандрабура, нотариус Первый пермский правовой портал Материалы по теме