ЖКХ. Курс – на усиление государственного контроля

В сфере управления многоквартирными домами произошли значительные изменения.Пакет поправок в Жилищный кодекс РФ вступил в силу 18 июня 2011 г. В октябре нововведения, коснувшиеся всех участников процесса управления многоквартирными домами, как юридических лиц, так и собственников жилья, стали предметом исследования Андрея Жукова, исполнительного директора НО «Пермский фонд содействия ТСЖ». Комментирует некоторые, наиболее значительные главы доклада юрист Фонда содействия ТСЖ адвокат Станислав Шестаков: – Логика изменения Жилищного кодекса очевидна, по большому счету, это  усиление контроля  в сфере деятельности ТСЖ и управляющих компаний (УК). Стоит обратить внимание на ст. 20 Жилищного  кодекса, она сильно переработана, появились дополнительные части 5 и 6, в которых, собственно, изложены положения, усиливающие  государственный контроль. Статья носит бланкетный, отсылочный характер. Основное: высшим исполнительным органом в субъекте Федерации, а в нашем случае это Правительство Пермского края, должен быть разработан порядок осуществления государственного жилищного надзора и должен быть определен орган, который будет его осуществлять. – Этот орган в настоящее время определен? – Пока мы такой информацией не располагаем.  Скорее всего, полномочия такого органа будет исполнять Государственная инспекция вневедомственного контроля Пермского края. Это логично предположить, поскольку инспекция располагает организационным и кадровым ресурсом для данных целей. – Какими дополнительными возможностями будет наделен орган государственного жилищного надзора? – Чрезвычайно важно, что Жилищный кодекс РФ наделил этот орган полномочием обращения в суд. Важно это  в первую очередь для собственника, физического лица, недостаточно образованного в юридическом смысле. У него теперь нет необходимости запускать дорогостоящую судебную процедуру. Для наших граждан это не только дорого в финансовом отношении, но и чересчур затратно в эмоциональном, в интеллектуальном плане. Орган жилищного надзора может обратиться в суд с иском о признании недействительным создание ТСЖ, может оспаривать положения Устава, содержание договоров управления, выбор УК. Прежде всего, орган государственного жилищного надзора вправе назначить проверку по заявлению любого собственника. При выявлении нарушений указанные органы направляют предписание с требованием об устранении выявленных нарушений. Затем, в случае неисполнения предписания, орган государственного жилищного надзора вправе обратиться с иском в суд. – Станислав Леонидович, в последнее время органы местного самоуправления, ссылаясь на развитие рыночных отношений в жилищной сфере, самоустранялись от контроля за жилищно-­коммунальной отраслью. Возложены ли какие-­то обязанности на муниципалитеты? – Следует обратить внимание на  ст. 165, ч. 1.1. Здесь содержится такая норма: на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), председателя совета дома или ТСЖ орган местного самоуправления организует проведение проверки деятельности управляющей организации. Указан срок – не позднее пяти дней с даты поступления жалобы. На орган местного самоуправления возлагается кроме того обязанность не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созвать собрание собственников для решения вопросов о смене управляющей организации. Это происходит, если в ходе проверки выявлены факты невыполнения управляющей организацией условий договора управления МКД. Обратите внимание: пять дней – на инициирование проверки, десять дней – на оценку результатов и оргвыводы. – Нередко застройщик создает ТСЖ и в течение длительного срока через аффилированных лиц осуществляет функции управления домом. У собственников возникают претензии к навязанному им ТСЖ, конфликты, борьба за передачу власти новому ТСЖ.  Станислав Леонидович, касаются ли изменения Жилищного кодекса деятельности застройщиков? – Застройщик лишен права создания ТСЖ. В течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Эта норма закреплена в ст. 161 ч. 13.  Позже собственники имеют право создать ТСЖ в установленном порядке. – Предполагалось, что члены правления ТСЖ получат статус должностных лиц. Эта поправка внесена? – Нет. Но появились совершенно новые обязанности для ТСЖ как юридического лица – ведение реестра. Статья 143, ч. 4, гласит: реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Введена норма, обязывающая ТСЖ ежегодно предоставлять этот реестр в орган государственного жилищного надзора. Это логично, поскольку жилищный надзор наделен функцией обращения в суд, и он таким образом освобождается от работы по выявлению  всех заинтересованных лиц. Корреспондирующая обязанность возникла и для членов ТСЖ. Они обязаны информировать правление обо всех изменениях, возникших в составе собственников, например, в случае дарения и продажи доли и т.д.  Норма закреплена в ч. 5 ст. 143. – Как согласуется эта норма с законом о персональных данных? – Вместе с этими поправками внесены поправки  в закон о персональных данных. ЖСК и ТСЖ наделены правом сбора персональных данных в целях управления МКД. Недостаток этой нормы я вижу в том, что следовало возложить на ТСЖ/ЖСК и ведение реестра не только членов ТСЖ/ЖСК, но и всех собственников в доме. – Поправки не могли не коснуться взаимоотношений УК, собственников и ресурсоснабжающих организаций? – Действительно, в этой сфере произошли существенные изменения. Ст. 155, ч. 6.3, 7.1, содержит нормы, позволяющие исключить посредника при расчете за жилищно-­коммунальные ресурсы. На основании решения общего собрания собственники и наниматели могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям. Кстати, общее собрание теперь обязательно должно проводиться в очной форме. Это если не исключает, то, во всяком случае, существенно сокращает возможности для разного рода фальсификаций. – Заочная форма теперь нелегитимна? – Она допускается при условии, что очное собрание не смогло принять решения из­-за отсутствия кворума. Мы не коснулись целого  ряда изменений, касающихся трудовых отношений в сфере управления МКД, способов создания и реорганизации многодомных ТСЖ, которые становились источником многочисленных конфликтов. Отдельного внимания заслуживает стандарт раскрытия информации  о деятельности управляющих организаций. Подробно ознакомиться с докладом Андрея Жукова можно, обратившись в Пермский фонд содействия ТСЖ по адресу: г. Пермь, ул. Орджоникидзе, 12, оф. 401, 4-­й этаж, тел./факс: +7 (342) 235-­00-­63, 210­-12-­63. Любовь Соколова Материалы по теме ИСТОЧНИК// Журнал «КонсультантПермь» N 11-12, 2011 г.