Аренда нежилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности
БРОШЮРЫ И ПАМЯТКИ
Один из самых частых вопросов, с которыми сталкиваются предприниматели после регистрации предприятия, – аренда офиса, склада, цеха или иного помещения, в котором они будут осуществлять свою деятельность.
Опираясь на нормативные документы и судебную практику, рассмотрим, что нужно учесть при заключении договора аренды нежилого помещения.
Специальных правил, регулирующих аренду нежилых помещений, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) не содержит, поэтому следует руководствоваться общими положениями об аренде (глава 34 ГК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Предварительные проверочные действия
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником (ст. 608 ГК РФ). Право арендовать помещение должно быть закреплено в договоре аренды, его отсутствие лишает арендатора возможности защитить свои права. Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуется:
1) удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды;
2) изучить документ, на основании которого арендодатель имеет право подписать договор аренды (устав или доверенность). Это необходимо, так как договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным (ст. 174 ГК РФ);
3) уточнить в территориальном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о наличии зарегистрированных прав на нежилые помещения. Напомним, что государственная регистрация прав носит открытый характер (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон N 122-ФЗ).
Оформление документов
Арендные отношения, если одной из сторон является юридическое лицо, в обязательном порядке оформляются договором аренды в письменном виде (п. 1 ст. 609 ГК РФ), а договор аренды здания, сооружения должен быть в любом случае заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды нежилого помещения должен составляться в виде письменного документа, подписанного обеими сторонами, и в количестве оригинальных экземпляров, соответствующем числу сторон договора. Когда требуется государственная регистрация договора аренды, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.
Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи, который подписывается обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). В нем должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и т.д. Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором (постановления ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5970-09, ФАС СЗО от 24.11.2006 N А13-1928/2006-04).
Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц (п. 9 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – ИП ПВАС РФ N 66), Постановление ФАС ЗСО от 02.03.2010 N А45-5590/2008).
Следует отметить, что иногда суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует (постановления ФАС МО от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06, ФАС ПО от 08.07.2009 N А06-1152/2009, ФАС УО от 28.01.2008 N Ф09-3633/07-С6, ФАС ЦО от 30.03.2009 N А48-2528/08-4). Но не стоит рассчитывать, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.
С моментом передачи арендованного имущества связан и переход бремени доказывания возникновения его недостатков. Арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Эти недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Данные недостатки могут быть существенными, т.е. не позволяющими эксплуатировать арендованное помещение по назначению, указанному в договоре, тогда арендодатель должен компенсировать убытки арендатора (например, если в аренду сдается холодный склад, то в договоре не должно стоять назначение помещения под офис). Согласно Постановлению ФАС ПО от 15.12.2004 N А65-4526/04-СГ2-24 арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были указаны во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду. Одновременно в договоре может быть оговорено, кто устраняет недостатки.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора (ст. 655 ГК РФ).
Приложения к договору аренды
К договору аренды нежилого помещения прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным (определение ВАС РФ от 31.07.2009 N ВАС-9285/09, постановления ФАС ЗСО от 31.03.2010 N А46-7046/2009, ФАС СЗО от 29.10.2009 N А44-3948/2008, ФАС ЦО от 06.07.2009 N А68-2642/08-181/7).
Передаваемые в аренду площади должны быть заштрихованы на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами (постановления ФАС ЗСО от 12.08.2009 N Ф04-4007/2009(12493-А67-22), ФАС МО от 04.05.2007, 11.05.2007 N КГ-А40/2123-07, ФАС СЗО от 12.10.2007 N А56-2969/2007).
В приложениях к договору, актах приема-передачи, в которых согласовано условие о предмете, также необходима ссылка на договор.
Государственная регистрация договора
Абзац 2 ст. 1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации.
В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, в соответствии с указанной статьей договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ от 1 июня2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается п. 10 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такая же точка зрения изложена в письмах Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241, от 07.04.2009 N 03-03-06/1/226.
В то же время в письме Минфина России от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 указано на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС России в письмах от 24.05.2010 N ШС-37-3/2340@ и от 13.07.2009 N 3-2-06/76.
Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то согласно письмам Минфина России от 07.04.2009 N 03-03-06/1/226 и ФНС России от 24.05.2010 N ШС-37-3/2340@ данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли. Но все-таки следует учитывать, что такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.
Предмет аренды
Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но при этом неразрывно с ним связанным. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».
В договоре аренды нежилого помещения нужно установить его основные характеристики. При их отсутствии договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким основным характеристикам относятся следующие параметры нежилого помещения:
- адрес, этаж, место нахождения на этаже;
- наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
- инвентарный номер;
- функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.);
- площадь.
- адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение (постановления ФАС УО от 16.09.2010 N Ф09-7547/10-С6, ФАС СЗО от 15.03.2006 N А56-7834/2005);
- площадь арендуемого помещения (постановления ФАС УО от 24.03.2009 N Ф09-1391/09-С6, ФАС МО от 18.02.2010 N КГ-А41/655-10);
- общую площадь объекта без детализации площадей входящих в него помещений (постановление ФАС УО от 22.03.2010 N Ф09-1710/10-С3);
- адрес и площадь помещения (постановления ФАС ВВО от 19.03.2010 N А43-4982/2009, от 31.12.2009 N А28-8154/2009-267/32, ФАС ДО от 29.03.2010 N Ф03-1696/2010, ФАС ЗСО от 07.04.2010 N А81-912/2009, ФАС УО от 25.02.2010 N Ф09-7401/09-С6).