Одним из наиболее востребованных способов управления многоквартирным домом на сегодняшний день является привлечений профессионалов – управляющих компаний. На практике возникает немало спорных ситуаций, связанных с заключением и расторжением договора.
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три возможных способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- привлечение для этих целей управляющей организации.
Управления «по умолчанию»
Привлечение управляющей организации встречается наиболее часто. Он также называется способом управления «по умолчанию», поскольку согласно
ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, если собственники помещений не определились, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору компании. Правила проведения конкурса утверждены
Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.
В соответствии с подп.2 п. 3 указанных Правил принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления домом признается не реализованным в том случае, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст.
162 ЖК РФ.
В связи с этим, если орган местного самоуправления объявляет конкурс до истечения года с момента принятия собственниками решений о выборе управляющей компании, решение о проведении данного конкурса является незаконным (напр.: Решение Арбитражного суда Пермского края от 29.04.2013 г. по делу
№А50-203/2013, оставленное без изменения Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 г.).
Возникает вопрос: с какого момента договоры управления следует считать заключенными?
Момент заключения договора
Чтобы договор управления многоквартирным домом (МКД) был заключен, «необходимо наличие двух юридических фактов: заключение договора управления МКД и предшествующее ему решение общего собрания собственников помещений в МКД о выборе управления управляющей организацией в качестве способа управления МКД»
1.
В соответствии с
ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Представляется, что второе и третье предложения данной нормы противоречат друг другу: если собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов, являются одной стороной заключаемого договора, то как будто управляющей компании не требуется заключать договоры с каждым из собственников – достаточно заключить их лишь с 51% собственников. Между тем согласно второму предложению данной части договор должен быть заключен с каждым из собственников, без каких-либо исключений.
Третье предложение было введено в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, по-видимому, как раз в связи с возникновением у управляющих компаний естественных трудностей, порожденных необходимостью заключения договоров управления со всеми без исключения собственниками помещений в МКД, часть из которых может не проживать в квартире либо просто уклоняться от подписания такого договора.
Частью 4 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такие условия, как правило, утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД одновременно с принятием решения о выборе способа управления и управляющей организации (это следует и из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом легитимные решения общего собрания собственников помещений в МКД являются обязательными для всех собственников, в том числе и тех, кто не принимал в них участия, и тех, кто голосовал против данного решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Между тем судебная практика исходит из того, что заключение договора управления является обязательным лишь для управляющей организации; для собственника оно является обязательным лишь если управляющая компания отобрана по результатам открытого конкурса (
ст. 445 ГК РФ)
2. На такой подход не влияет и фактическое оказание управляющей организацией услуг. В то же время в соответствии с п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354) договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных данными Правилами.
Как быть с «уклонистами»?
Не теряет своей актуальности проблема распространения условий договора управления на лиц, не являющихся его участниками. Применительно к нанимателям по договорам социального и коммерческого найма, решить этот вопрос положительно можно лишь в отношении первых
3. Вопрос же о распространении условий договора управления на собственников, недобросовестно уклоняющихся от заключения такого договора, остается открытым.
Таким образом, у собственников, формально принявших решение о выборе управляющей организации, остается возможность «блокировать» реализацию данного решения, что создает пагубную неопределенность в правоотношениях. При этом у управляющей организации отсутствуют правовые механизмы понуждения собственника к заключению договора.
Исправить положение можно, изложив п. 1 ст. 162 в следующей редакции: «1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решением общего собрания утверждаются условия данного договора и избирается лицо, уполномоченное от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подписание договора управления. При этом каждый собственник помещения в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копию данного договора».
Захотел – заключил, захотел – расторг?
Другой интересный вопрос связан с возможностью расторжения договора управления МКД по инициативе собственников. В этом отношении ст. 162 ЖК РФ также не лишена противоречий.
Так, ч. 8 указанной статьи гласит, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Специальные основания прекращения договора путем одностороннего отказа от него предусмотрены ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора управления, во-первых, если такой договор заключен по результатам открытого конкурса – по истечении первого и каждого последующего года со дня его заключения, во-вторых, в случае если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Тот факт, что законодатель предусмотрел специальные основания одностороннего отказа от договора, послужил почвой для вывода о том, что общие основания для одностороннего отказа, предусмотренные ГК РФ, к договорам управления, вопреки прямому указанию ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, не применяются.
У судов выработалось две правовые позиции. Согласно первой право собственников на односторонний отказ предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ и является небезусловным, а возникает ввиду ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязательств
4. В соответствии с другим толкованием, распространенным преимущественно в арбитражных судах, систематическое толкование ч. 8 и ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что возможен и безусловный односторонний отказ собственников от договора управления.
Решение данного вопроса напрямую зависит от решения вопроса о правовой природе договора управления.
По мнению Д.П. Гордеева, в договоре управления имеются признаки договоров подряда и оказания услуг («услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме»), договора о предоставлении коммунальных услуг, и в связи с этим договор является смешанным
5. В то же время В.А. Белов и С.А. Бушаенкова указывают, что «договор управления МКД не просто поименован, но и детально урегулирован в законодательстве (ст. 162 и др. ЖК РФ). Следовательно, договор управления МКД относиться к числу смешанных в традиционном для отечественной цивилистики значении этого термина никак не может»
6. Такое толкование полностью соответствует п. 3 ст. 421 ГК РФ: если договор прямо предусмотрен нормативным правовым актом, нельзя считать его смешанным.
Если для договора управления как для поименованного договора предусмотрено специальное правовое регулирование, очевидно, мы не можем применять к нему нормы об иных гражданско-правовых договорах, будь то договор оказания услуг или договор подряда. Применимы лишь нормы общей части ГК РФ.
По-видимому, правильнее применить термин «комплексный договор», предлагаемый М.Ю. Челышевым и Д.В. Огородовым
7, то есть поименованный договор, включающий в себя признаки различных иных поименованных договоров.
Нельзя не согласиться с правовой позицией Президиума ВАС РФ, в соответствии с которой правовая конструкция договора управления не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих компаний по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг
8.
Учитывая, что статьей 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»
9 предусмотрено право потребителей на односторонний отказ от договора о выполнении работ или оказании услуг, для лишения граждан-собственников помещений такого права нужны убедительные политико-правовые основания.
Безусловно, передача функций управляющей компании – дело достаточно трудоемкое, и слишком частая смена управляющих компаний может быть для них самих делом затратным. В связи с этим представляется необходимым решить данный вопрос на законодательном уровне. В противном случае складывается парадоксальная ситуация: арбитражные суды защищают права простых граждан более эффективно, чем суды общей юрисдикции.
Считаем необходимым дополнить ст. 162 ЖК РФ п. 8.3 следующего содержания:
«8.3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора».
Возможные злоупотребления, связанные с недобросовестностью собственников помещений и слишком частой сменой управляющих организаций при таком подходе должны блокироваться на уровне судебного ex post контроля на основании
ст. 10 ГК РФ.
Таким образом, в процессе применения норм о заключении и расторжении договоров управления многоквартирным домом возникает немало несогласованностей и противоречий. Практика покажет, какие законодательные решения окажутся эффективными, а какие – обнаружат свою несостоятельность.
Список использованной литературы
1 Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // СПС «КонсультантПлюс».
2 Решение Петушинского районного суда Владимирской области от 27 февраля 2012 г. по делу № 2-176/2012; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 августа 2010 г. по делу № А82-18629/2009; дело № 33-5776-2011 Пермского краевого суда // СПС «КонсультантПлюс». .
3 Белов В.А., Бушаенкова С.А. Указ. соч.
4 См., напр.: дела №33-1324/2011, 33-5992/2011 Пермского краевого суда.
5 Гордеев Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // СПС «КонсультантПлюс».
6 Белов В.А., Бушаенкова С.А. Указ. соч. С. 15.
7 См.: Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанный договор и вопросы теории правового регулирования //
Законодательство и экономика. 2007. № 3.
8 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. №7677/2011 // СПС «Гарант».
9 Российская газета. № 8. 16.01.1996.
Анастасия Пьянкова
Первый пермский правовой портал
Материалы по теме
