Одними из наиболее распространенных земельных споров являются споры о границах земельных участков (освобождение самовольно занятого земельного участка, восстановление границ участка, оспаривание результатов межевания, исправление кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка, установление границ участка и др.). Собственники земельных участков нередко заблуждаются по поводу своих владений, а точнее обманываются в своих представлениях о месте прохождения границ их земельных участков.
До определенного момента времени такое положение может устраивать всех, в том числе и соседей, пока кто-нибудь из них не станет считать, что другой сосед захватил часть его территории. в этом случае ни один из соседей не сможет доказать свою правоту, поскольку граница между участками четко не установлена. Во многом избежать подобных споров можно с помощью установления точных границ в процессе межевания.
В соответствии со
ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «
О государственном кадастре недвижимости», а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
[dlp postid=66890]
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (
пп. 3,
6 ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ). Согласно
пп. 7,
9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
При отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Далее хотелось бы рассмотреть ситуации, при которых чаще всего возникает конфликт по границам земельных участков.
Границы земельного участка установлены в процессе межевания, но какая-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории.
Поскольку в кадастровом паспорте указано, что границы соответствуют результатам межевания, спор между соседями о границах связан с противоречием между документами на земельный участок (кадастровый паспорт, материалы межевания) и представлениями соседей о фактическом прохождении границы.
Для разрешения конфликта необходимо осуществить ряд действий.
Произвести «вынос точек на местности». Данная работа может быть выполнена только лицензированной землеустроительной компанией. Суть заключается в установлении на местности специалистами, осуществляющими геодезическую съемку, поворотных точек, которые зафиксированы в едином государственной реестре и официально являются границами земельного участка. Данные поворотные точки рекомендуется закрепить установлением специальных межевых знаков. Это позволит наглядно показать, как проходит граница земельных участков.
После получения фактических данных — закрепления границ на местности — наступает стадия переговоров с соседом. На этой стадии уже визуально определяется, где проходит граница, было ли ее нарушение и с чьей стороны, и возможно разрешить спор путем устного соглашения об устранении нарушений границ.
В случае если все же конфликт не исчерпан, спор необходимо решать в судебном порядке.
Точные границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ.
В случае если соседние земельные участки стоят на кадастровом учете условно и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учете вовсе, спор между соседями связан с фактическим отсутствием установленных границ. Для разрешения конфликта необходимо осуществить ряд действий.
Начать процесс межевания земельного участка. При этом в процессе межевания следует осуществить измерение площади земельных участков не только вашего земельного участка, но и всех земельных участков, окружающих спорные. Это даст возможность сравнить фактические площади земельных участков и площади, указанные в документах на землю. При сопоставлении полученных данных можно будет установить излишки фактически используемых участков и недостающие площади. Более того, путем сопоставления данных измерений площади окружающих земельных участков может быть выявлено, что захват территории произошел совершенно в другом месте. Границы земельного участка устанавливаются на основе геодезической съемки земельного участка и существующих документов на землю.
При геодезической съемке важным аспектом является также определение местоположения зданий и их расположение относительно границ земельного участка. Эти данные могут быть использованы при защите своих интересов, если сосед построил здание на границе земельных участков в нарушение существующих строительных норм.
На основании полученных объективных данных необходимо провести переговоры с соседями по установлению и согласованию границ земельного участка. Важным документом межевого дела является акт согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, который подтверждает согласие соседей с установлением именно таких границ.
В случае недостижения соглашения по данному вопросу спор о границах земельного участка передается в судебные органы. В этом случае судом будет рассматриваться комплекс факторов, в том числе фактическое землепользование, результаты геодезической съемки, существующие документы на землю, сопоставление площадей земельных участков, экспертные заключения.
Кирилл Калашников
Первый пермский правовой портал
Материалы по теме
