Последствия самовольного строительства

В настоящее время самовольное строительство стало для России явлением столь же привычным, сколь и незаконным. В то же время правовой статус объектов самовольного строительства определен в законодательстве весьма расплывчато. Под самовольной постройкой согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ понимается недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение и проч.), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, в пункте 1 статьи 222 закреплено три признака самовольной постройки: 1. Земельный участок, на котором возведена постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке. 2. Не была получена необходимая разрешительная документация. 3. Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного. Следует уточнить, что самовольным строительством является не только возведение нового объекта недвижимости, но и, согласно Приказу Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», осуществление без соответствующего разрешения реконструкции жилых домов (частей домов), переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот, возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого, возведение дополнительных зданий. Обобщение судебной практики ВАС РФ В конце 2011 года ВАС РФ выпустил информационное письмо N 143, посвященное проблеме самовольных строений. В данном письме суд обобщил сведения, которые были озвучены им ранее в различных постановлениях. В соответствии с данным письмом принудительный снос самовольной постройки может производиться только на основании решения суда, вступившего в законную силу. Таким образом, решения органов государственной власти и местного самоуправления о сносе самовольной постройки не подлежат исполнению. Государственная регистрация права собственности на самовольную постройку не защитит ее от сноса. При наличии записи о государственной регистрации права собственности суд обяжет регистрирующий орган аннулировать ее. При строительстве здания на чужом земельном участке без разрешения его собственника (владельца) нет оснований рассчитывать на то, что по истечении трех лет удастся избежать сноса самовольной постройки, сославшись на истечение срока исковой давности. На требования о защите права собственника пользоваться своим земельным участком срок исковой давности не распространяется. Кроме того, исковая давность не применяется в отношении требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в любое время обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, возведенной с существенным нарушением строительных норм и правил. Если самовольная постройка, созданная на чужом земельном участке, отвечает требованиям градостроительных и строительных норм и правил, собственник земли может заявить требование не о сносе, а о признании права собственности на нее. В этом случае создавшее самовольную постройку лицо может рассчитывать на получение денежной компенсации, размер которой определяет суд. При этом суд исходит не только из действительно понесенных расходов, но и оценивает, не превышают ли эти расходы рыночную стоимость спорного объекта. Ответственность за самовольное строительство Пунктом 3 ст. 25 ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлена имущественная ответственность лица, виновного в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство. На него возлагается обязанность за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства (ст. 9.4), за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (ст. 9.5). В соответствии с пунктом 26 Постановления пленума Верховного суда РФ N 10, пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что исключительными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Особенности самовольного строительства жилого помещения Следует отметить, что самовольная постройка не может быть включена в состав жилищного фонда и иметь статус жилого помещения. Поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано и получить право на проживание в ней. Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, так как решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении. Кирилл Калашников Источник: Первый пермский правовой портал Материалы по теме