Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Раздел III: «Гражданское право»

1. Подвижная конъюнктура  цен на рынке недвижимости сделала чрезвычайно популярной модель предварительного договора. Смысл правовой конструкции предварительного договора состоит в том, что согласно ему стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.¹ Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
2. Ввиду отсутствия прямого указания закона на обязательность соответствия способа заключения предварительного договора способу оформления основного соглашения, предварительный договор купли-продажи жилого помещения должен признаваться заключенным и в том случае, если он заключен не в форме единого документа, а путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.²
3. При квалификации соглашения сторон, в котором содержится условие об обязанности заключить договор, однако не согласованы существенные условия данного договора, необходимо исходить из того, что такое соглашение является предварительным договором, однако не может считаться заключенным.³
4. Обязанности из предварительного договора обременяют только лицо, заключившее договор, и не следуют за вещью. В случае перехода права собственности на жилое помещение контрагент по предварительному договору (покупатель) не вправе понуждать нового собственника к продаже жилого помещения.
5. В последнее время особое внимание многих ученых и практиков привлекает проблема обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора. Большинство авторов полагают, что обеспечение исполнения предварительного договора возможно. Однако в силу специфики данного договора не все предусмотренные ГК способы обеспечения обязательств подходят для этой цели.
6. Предпосылки действительности, характерные для основного договора определенного вида (типа), не распространяют свое действие на предварительный договор. Если к моменту заключения основного договора отсутствуют предпосылки его действительности, требование о понуждении заключить договор не может быть удовлетворено. Это объясняется тем, что недопустимо удовлетворение, в том числе в судебном порядке, требований участника гражданского оборота, которые имеют своим содержанием то, что ему не положено по закону. Предварительный договор не является правовой конструкцией, позволяющей обходить требования, установленные для основного договора. Заключение предварительного договора без соблюдения указанных требований не должно приводить к выводу о том, что они не будут предъявлены в отношении основного договора.⁴

Литература: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5 2. Максименко, А. В. О правовом значении способа заключения предварительного договора // Закон и право. 2011, № 2. с.71-73 3. Шевченко Е.Е. Преддоговорные соглашения в гражданском праве и судебно-арбитражной практике//Закон. 2011, № 2. с. 130-138 4. Меньшин П.А. Понятие и предмет предварительного договора: основные подходы теории и практики//Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2011,  № 1. С. 30—48. © Зубарева Е.Э., 2012 Зубарева Е.Э., студентка, научный руководитель: д.ю.н., профессор Кузнецова О.А., Пермский государственный национальный исследовательский университет, г. Пермь Источник: Материалы XIV Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых (Пермь, 26-30 апреля 2012 года) Материалы по теме