Преимущественное право в договоре коммерческого найма

Раздел III: «Гражданское право» ГК РФ в статье 684 закрепляет за нанимателем жилого помещения преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок.¹При этом в действующем российском законодательстве нет единого источника правового регулирования, который бы устанавливал понятие и общие положения о преимущественных правах, порядке их осуществления и защиты, а также предусматривал бы перечень таких прав. ГК РФ не содержит общих положений о преимущественных правах, а всего лишь определяет особенности механизма осуществления и защиты отдельных преимущественных прав. Многие отечественные цивилисты, пытаясь восполнить пробел в законодательстве, занимались изучением природы и места, преимущественных прав в системе субъективных гражданских прав, а также делали попытки дать обоснованное определение данной категории гражданских прав. Относительно этих вопросов среди исследователей не сложилось единой позиции. Так, Ем В.С. считает, что преимущественные права стоит рассматривать как самостоятельную группу прав наряду с вещными, обязательственными, корпоративными и иными. Напротив,  Ю.М. Козлова и Е.В. Богданов полагают, что преимущественные права – это разновидность обязательственных прав. Одним из первых отечественных цивилистов, выделивших преимущественные права в отдельную группу субъективных гражданских прав, был В.П. Грибанов, полагавший, что «под преимущественными правами в гражданском праве понимают такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками».² Большинство исследователей разделяют данную точку зрения, считая, что преимущественные права устанавливаются в исключительных случаях, прежде всего, в целях защиты прав и законных интересов других лиц в тех ситуациях, когда есть угроза их нарушения. То есть, преимущественные права представляют собой особую привилегию, в какой-то мере стесняя собственника в его праве распоряжения имуществом.³ Из этого следует вывод, согласно которому преимущественное право нанимателя на заключение договора коммерческого найма на новый срок, является одним из способов защиты прав нанимателя. Преимущественное право предоставляется нанимателю в случае, если договор коммерческого найма заключен на срок более одного года. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. По сути, наймодатель несет двойную ответственность, так как признание сделки недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке.⁴ В юридической литературе отмечается, что такой способ защиты прав нанимателя не является эффективным, так как признание недействительным договора найма с новым нанимателем не влечет возникновения права пользования жилым помещением у прежнего нанимателя.⁵ Поэтому представляется уместным закрепить в законодательстве норму, предусматривающую право нанимателя по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, т.е. по аналогии с договором аренды. Такой способ направлен на восстановление нарушенного права и является, по моему мнению, более эффективным. Необходимо отметить, что норма ст. 684 ГК РФ не содержат никаких ограничений преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок в тех случаях, когда он не исполнял или ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору. Например, если наниматель несвоевременно вносил плату за наём жилого помещения, наймодатель соответственно утрачивает интерес к такому нанимателю. Однако наймодателю всё-таки придётся заключить с таким нанимателем договор найма на новый срок во исполнение преимущественного права нанимателя. Нарушение прав и законных интересов собственника налицо. В этой ситуации представляется уместным закрепить в законодательстве норму о том, что преимущественное право на заключение договора найма на новый срок предоставляется только добросовестным нанимателям в целях защиты их прав. При согласовании условий нового договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. В данном случае законодатель встал на сторону наймодателя. Однако, в литературе такой подход, на мой взгляд, обоснованно критикуется, так как увеличение числа лиц, постоянно проживающих с нанимателем, существенно повлиять на интересы наймодателя не может. Между тем, интересы нанимателя могут значительно пострадать. В такой ситуации уместно было бы просто повысить плату за наём жилого помещения. Литература: 1.Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть вторая // Собрание законодательства Российской Федерации, 29 января 1996 г. № 5. Ст. 684. 2.Грибанов В.П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей // Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. 3.Козлова Ю.М., Богданов Е.В. Преимущественное право нанимателя жилого помещения на заключение договора найма на новый срок // Нотариус. 2010. № 5. 4.Карпухин Д.В., Забелова Л.В. Коммерческий наём жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. 5.Богданова Е.Е. Защита прав нанимателя в случае нарушения преимущественного права в договорах аренды и найма жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 6. © Мартяшева А.А., 2012 Мартяшева А.А., студентка, научный руководитель: к.ю.н., доцент Куркова Н.А., Пермский государственный национальный исследовательский университет, г. Пермь Источник: Материалы XIV Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых (Пермь, 26-30 апреля 2012 года) Материалы по теме