Регистрация прав на лесные участки в свете изменений законодательства
БРОШЮРЫ И ПАМЯТКИ
Леса составляют основное природное богатство Пермского края, ими покрыто более 70% его территории. Несмотря на то что действующее законодательство допускает нахождение покрытых лесом участков в собственности различных лиц, подавляющее большинство лесных участков находится в федеральной собственности (ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ) и соответственно предоставляются лесопользователям на том или ином праве по определенной процедуре.
Надлежащее оформление прав на лесные участки в связи с этим имеет важное значение для лесопользователей. Однако лесное законодательство не отличается простотой и понятностью, что зачастую приводит к ошибкам в его понимании и юридическим препятствиям в использовании лесов.
Лесное законодательство в России имеет давнюю историю, и развивалось оно неоднозначно. До введения в действие ныне действующего Лесного кодекса РФ 2006 года лесное законодательство оперировало понятием «участок лесного фонда», под которым фактически понимались участки леса (лесной растительности). Именно участки лесного фонда являлись объектами гражданских прав (ст. 9 Лесного кодекса РФ). В свою очередь, лес, а также многолетние насаждения являлись самостоятельными объектами недвижимости согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, фактически лес и земля, на которой он расположен, являлись отдельными объектами прав, и в лесопользование предоставлялись участки лесного фонда (лес), а не земля.
Реализуя принцип единства земли и всего, что на ней расположено, законодатель с принятием Лесного кодекса РФ 2006 года в качестве объекта гражданских прав ввел лесной участок, под которым понимается земельный участок с расположенным на нем лесом. Понятие участка лесного фонда из Лесного кодекса РФ исключено. Однако по настоящее время данное понятие используется, что зачастую вносит неразбериху в понятиях и правовом регулировании.
Такое существенное изменение в подходе к пониманию объекта прав в лесных отношениях и повлекло за собой кардинальное изменение и в правилах формирования такого объекта прав, и в правилах его оборота, породило необходимость переоформления прав на новые объекты, а также множество проблем, вызванных неурегулированностью некоторых важных моментов трансформации леса в лесные участки.
Поскольку в настоящее время лесной участок представляет собой в первую очередь земельный участок, то на него распространяются соответствующие положения земельного законодательства, гражданского законодательства, однако специальные нормы лесного законодательства имеют приоритет в регулировании оборота лесных участков (ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса РФ).
Важные изменения в регулировании оборота лесных участков произошли в 2015 году. Наиболее существенные изменения внесены Федеральным законом от 28.12.2013 № 415-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс РФ и Кодекс РФ об административных правонарушениях» (вступили в силу с 01.01.2015), Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (вступили в силу с 01.03.2015) и Федеральным законом от 29.06.2015 № 206-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования регулирования лесных отношений» (вступили в силу с 01.10.2015).
С 01.01.2015 изменена редакция п. 1 ст. 4.1 Вводного закона. Согласно действующей редакции допускается (до 01.01.2017) предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета только в целях использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых.
Тем самым разрешен давний вопрос о необходимости проведения кадастрового учета лесных участков по общим правилам, установленным для всех земельных участков.
Во всех случаях, кроме единственного, указанного в п. 1 ст. 4.1 Лесного кодекса, должны быть соблюдены общие требования законодательства к процедуре образования новых земельных участков либо индивидуализации их частей в целях предоставления их на соответствующих правах, и самое главное — должно быть соблюдено требование о кадастровом учете. Такой подход позволит отразить в государственном кадастре недвижимости все земельные участки, в том числе лесные.
С 01.03.2015 земельное законодательство, а также положения иных смежных областей претерпели существенные изменения, что сказалось и на процедуре оформления прав на лесные участки в составе земель лесного фонда (далее под лесным участком понимается именно лесной участок в составе земель лесного фонда).
Более детальные изменения непосредственно в лесное законодательство были внесены Федеральным законом от 29.06.2015 № 206-ФЗ и вступили в действие с 01.10.2015.
Являясь земельным участком, лесной участок относится к объектам недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые, а также сделки с ними подлежат государственной регистрации (ст. 97, 98 Лесного кодекса РФ, ст. 131 ГК РФ).
В соответствии со ст. 7 ЛК РФ (в редакции, действующей с 01.10.2015) лесным участком является земельный участок, который расположен в границах лесничеств, лесопарков и образован в соответствии с требованиями земельного законодательства и Лесного кодекса РФ.
Особенностями лесных участков являются особый порядок их формирования — по материалам лесоустройства и существующий помимо кадастрового учета особый порядок их учета и в государственном лесном реестре (ст. 91 ЛК РФ). В первую очередь формирование и учет лесных участков происходит именно в лесном реестре, в котором отражается вся информация о лесах: о результатах лесоустройства, существующих лесничествах, лесопарках и их составных частях (кварталах, выделах), количестве лесных ресурсов, их качественных характеристиках и т.д.
Соответственно, проведение государственного кадастрового учета и регистрации прав на лесные участки осуществляется с учетом этих особенностей. Государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», которым установлены правила учета для всех объектов недвижимости, а также содержатся и специальные нормы для лесных участков.
С 01.10.2015 проектирование лесных участков не входит в понятие лесоустройства, но осуществляется на основе материалов лесоустройства в порядке, установленном ст. 70.1 ЛК РФ.
Проектирование лесных участков — это особая процедура, по результатам которой определяются основные характеристики будущего лесного участка (который возникает в качестве такового после постановки на кадастровый учет). По результатам проектирования составляется проектная документация, в которой указываются площадь проектируемого лесного участка, описание его местоположения и границ, целевое назначение и вид разрешенного использования лесов, а также иные количественные и качественные характеристики лесных участков.
Фактически лесные участки формируются на основе уже сложившегося в результате лесоустройства деления лесов на лесничества, лесопарки, лесные кварталы и лесотаксационные выделы. В состав лесного участка включаются те или иные кварталы, выделы и (или) их части.
В этой связи и местоположение, границы и площадь лесных участков определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов, которые уже фактически установлены в результате лесоустройства и сведения о которых содержатся в лесном реестре.
Характеристики лесного участка также будут зависеть от характеристик включенных в его состав кварталов, выделов, существующих в рамках тех или иных лесничеств.
Проектирование лесных участков может осуществляться как уполномоченными органами, так и заинтересованными лицами в целях предоставления в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное пользование.
Однако проектная документация лесного участка всегда утверждается решением органов государственной власти, органов местного самоуправления, осуществляющих полномочия по предоставлению в пользование лесного участка (ч. 7 ст. 70.1 Лесного кодекса РФ). На территории Пермского края таким органом является Министерство природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Пермского края (далее — Минприроды Пермского края).
В соответствии с п. 12 действующей с 01.10.2015 ст. 70.1 ЛК РФ требования к составу и к содержанию проектной документации лесного участка, порядок ее подготовки устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
Однако в настоящее время такие требования не установлены федеральным органом. На территории Пермского края действует Порядок подготовки проектной документации в Пермском крае, утвержденный Приказом Минприроды Пермского края от 28.08.2014 № СЭД-30-01-02-1146 (далее — Порядок). Данным приказом также утверждена форма проектной документации.
Именно проектная документация лесного участка является документом, которым оформляется образование лесного участка.
В соответствии с действующей редакцией (с 01.03.2015) статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст. 11.10 Земельного кодекса РФ.
До 01.03.2015 образование земельных, в том числе лесных, участков оформлялось отдельным решением об образовании земельного участка, принятым компетентным органом, осуществляющим предоставление таких участков. В настоящее время необходимость принятия такого решения отсутствует.
В соответствии с Порядком проектная документация утверждается решением Минприроды Пермского края. Соответственно, решение об утверждении проектной документации является ее неотъемлемой частью, оформляющей юридическую действительность проектной документации. Такое решение фактически заменяет ранее принятое решение об образовании лесного участка.
Разработка проектной документации лесного участка и ее утверждение решением Минприроды Пермского края — первый и необходимый этап формирования лесного участка.
Постановка лесного участка на кадастровый учет возможна только после утверждения проектной документации.
В соответствии с п. 6.1 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» проектная документация лесного участка является обязательным приложением к межевому плану. Соответственно, характеристики лесного участка при его кадастровом учете должны соответствовать проектной документации. Отсутствие проектной документации либо расхождение, например по площади, служит основанием для отказа в постановке на кадастровый учет.
Государственная регистрация прав является завершающим этапом образования лесного участка. Учитывая положения Лесного кодекса РФ о порядке утверждения проектной документации лесных участков, основанием для регистрации прав на образуемый лесной участок будет служить решение Минприроды Пермского края об утверждении проектной документации лесного участка.
Важное значение в области приобретения прав на лесные участки имеет тот факт, что лесным законодательством предусмотрена передача большого объема полномочий в данной сфере органам государственной власти субъектов Российской Федерации (ч. 1 ст. 83 Лесного кодекса РФ). В числе прочего, органам государственной власти субъектов РФ (Минприроды Пермского края на территории Пермского края) в качестве исключения из общего правила регистрации переданы полномочия обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на лесные участки в границах земель лесного фонда. Данные полномочия могут быть переданы по доверенности уполномоченным лицам.
При этом, поскольку право собственности на лесные участки является разграниченным в силу закона, регистрация любых прав и ограничений (обременения) прав на них возможна только при условии регистрации права федеральной собственности на данный участок.
Лесные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное пользование (ст. 71 Лесного кодекса РФ).
Предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Лесным кодексом РФ, однако с учетом общих положений об аренде, предусмотренных гражданским и земельным законодательством. По вопросам, не урегулированным специальными нормами лесного законодательства, применяются положения главы V.1 Земельного кодекса РФ.
Предоставление же лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование юридическим лицам и в безвозмездное пользование гражданам осуществляется в общем порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Лесным кодексом РФ.
В соответствии со ст. 74 Лесного кодекса РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением ряда случаев, установленных ч.3 ст. 74 Лесного кодекса РФ, например в случае нахождения на таких лесных участках зданий, сооружений (указанные договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).
Порядок проведения аукциона урегулирован главой 8 Лесного кодекса РФ. Результаты проведения аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона (ст. 80 Лесного кодекса РФ).
Порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также примерная форма договора аренды утверждены Приказом Рослесхоза от 26.07.2011 № 319.
В большинстве случаев лесные участки в составе земель лесного фонда предоставляются в аренду по результатам аукциона.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ («О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Соответственно, основным документом, необходимым для государственной регистрации, является договор аренды, соответствующий по форме и содержанию нормам действующего законодательства.
Правовая экспертиза, проводимая в рамках государственной регистрации прав на лесные участки и договоров аренды, включает необходимость проверки соблюдения процедуры предоставления таких участков в аренду. В этой связи документы, подтверждающие проведение аукциона либо подтверждающие правомерность процедуры предоставления лесного участка без торгов в случаях, когда такое предоставление возможно, являются необходимыми для регистрации. Данные документы могут быть предоставлены правообладателем, в противном случае они запрашиваются государственным регистратором в порядке межведомственного информационного взаимодействия в Минприроды Пермского края.
Немаловажными являются новые положения законодательства, допускающие внесение изменений в условия договора аренды лесного участка.
Ранее (до 22.07.2015) ст. 74 Лесного кодекса РФ не допускалось изменение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон, за исключением единственного случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 Лесного кодекса РФ (существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при заключении такого договора, вследствие осуществления мероприятий по ликвидации чрезвычайной ситуации, возникшей вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации).
С 22.07.2015 перечень исключений был существенным образом расширен.
С 01.10.2015 условия изменения действующего договора аренды лесного участка, заключенного по результатам торгов, указаны в специальной ст. 74.1 Лесного кодекса РФ. К ним, помимо уже указанного случая, относятся:
- изменение целевого назначения или разрешенного использования лесов,
- существенное изменение параметров использования лесов (возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов)
- существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий), и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.