Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилого помещения в собственность в последние годы в России является участие в долевом строительстве жилых помещений. О том, на что стоит обратить внимание при заключении такого договора, — в материале эксперта Первого пермского правового портала.
Реализация прав граждан, участвующих в долевом строительстве, осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве. При этом договор является основным условием реализации прав дольщиков и основанием возникновения взаимных прав и обязанностей.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ) предусматривает, что одна из сторон (застройщик) обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать его участнику долевого строительства (заказчику), который в свою очередь обязуется оплатить заранее обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Предлагаемые застройщиками современные договоры долевого участия, разработанные на основе Закона № 214-ФЗ, при всей своей стандартности могут иметь массу нюансов и хитрых условий, отражающих интересы только застройщика и снижающих его ответственность в случае наступления неблагоприятных последствий.
Итак, на что стоит обратить внимание в договоре долевого участия потенциальному участнику долевого строительства перед подписанием этого договора.
Конкретизация предмета договора
Предмет договора — это обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Здесь крайне важно:
- точное указание местоположения дома (улица, дом, район);
- конкретные параметры земельного участка дома, на котором будет построен объект;
- указание на назначение земельного участка;
- перечисление правовых оснований на земельный участок в том составе, который указан в проектной декларации (чаще всего такая документация доступна для общего обозрения и изучения на сайте застройщика, но в договоре долевого участия эти параметры не отражаются).
Конкретизация объекта долевого строительства
В договоре нужно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости (
пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Для этого в договоре указывают наименование объекта недвижимости (например, квартира), его состав (например, количество комнат в квартире) и проектную площадь в соответствии с проектной документацией. Также нужно привести адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, и указать расположение объекта в нем (например, указать конкретную секцию дома и этаж).
Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).
Стоит обратить внимание также на то, что согласно проектной документации при строительстве домов может быть предусмотрено и строительство наземной и подземной автостоянок. Однако зачастую объектом договора долевого участия покупка или аренда места на стоянке не является. В связи с этим при необходимости выделения машино-места на стоянке участнику долевого строительства рекомендуется позаботиться о заключении отдельного договора (или включении соответствующего условия в договор долевого участия) заранее, естественно, с соответствующей доплатой. В противном случае может получиться так, что квартиру участник долевого строительства получит, а места на стоянке ему уже не достанется.
Срок, в который застройщик передаст объект долевого строительства участнику долевого строительства
В договоре должен быть указан срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (
пп. 2 п. 4 ст. 4,
ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Как правило, застройщик не особо расписывает процедуру передачи объекта участнику долевого строительства, указывая только срок извещения участника долевого строительства о готовности объекта строительства к передаче и порядок такой передачи, — по подписываемому сторонами передаточному акту, а также срок, в течение которого участник должен принять объект строительства от застройщика.
Условия оплаты
Цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В договоре можно указать стоимость всего объекта долевого строительства или формулу расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.
Цену можно уплатить единовременно или в период, указанный в договоре, который исчисляется годами, месяцами или неделями (
пп. 3 п. 4 ст. 4,
ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Гарантийный срок на объект долевого строительства
Нужно указать конкретный гарантийный срок для объекта долевого строительства (
пп. 4 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Следует учитывать, что условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (
п. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору
В соответствии с
пп. 5 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору подлежат указанию в договоре долевого участия.
Залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика (
п. 1 ст. 12.1 Закона №214-ФЗ):
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов (
п. 2 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ):
- поручительство банка;
- страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
При отсутствии в заключаемом договоре долевого строительства хотя бы одного из вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным (
п. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Согласно
п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным
Законом.
Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору
Ответственность сторон может быть предусмотрена в виде неустойки и возмещения причиненных сверх неустойки убытков (
ст. 5,
6,
10 Закона № 214-ФЗ).
П.п. 5,
6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ предусматривают ответственность участника строительства за нарушение сроков оплаты цены договора.
Ст. 9 Закона № 214-ФЗ не предусматривает основание расторжения договора при неоднократном нарушении сроков исполнения обязательства.
В соответствии со
ст. 6 Закона № 214-ФЗ обязанностью застройщика является передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Однако
ч. 3 названной статьи предоставляет застройщику право перенести срок, если строительство не может быть завершено в установленный срок при условии письменного уведомления участников не менее чем за два месяца. Данная норма права позволяет застройщикам неограниченное количество раз переносить сроки сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости, соблюдая всего лишь формальность заблаговременного уведомления граждан о переносе сроков исполнения обязательства. Это создает неблагоприятную ситуацию на рынке жилья: долгострои и рост числа граждан, оставшихся без денежных средств и жилых помещений.
За защитой нарушенных прав граждане могут обратиться в судебные инстанции. Представляется, что судам при решении вопроса о том, привлекать ли застройщика к ответственности или нет, какие меры ответственности применять, необходимо исследовать причины, послужившие основанием для продления сроков строительства и передачи объекта заказчику. Если налицо необоснованное затягивание процесса строительства, застройщик должен быть привлечен к ответственности. Если им были приняты все меры к обеспечению своевременного исполнения обязательств по передаче объекта, то эти меры должны рассматриваться в совокупности с действиями потребителя, только тогда им можно давать надлежащую оценку. Именно в этом немаловажную роль должны играть соответствующие контролирующие федеральные органы исполнительной власти.
Маргарита Насартинова
Первый пермский правовой портал
Материалы по теме