Сдаешь квартиру в аренду: нужен ли статус ИП?

В нашей стране немало граждан сдают квартиры или комнаты в аренду. Одни приобретают недвижимость в целях получения дохода в виде арендной платы, другие просто пытаются свести концы с концами. Требует ли эта деятельность государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя? Легальное определение понятия предпринимательской деятельности дано в абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ: предпринимательская деятельность есть самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Между тем многие ученые-юристы, анализируя данное определение, указывают, что, по существу, ни один из выделенных в нем признаков не может быть принят как сущностный. Под это понятие подпадает практически любая экономическая деятельность, от занятия которой граждане получают любой, даже незначительный доход. В качестве наглядного примера такой деятельности можно привести репетиторство, платные лекции преподавателя вуза, написание репортажей пенсионером-журналистом и т.д. В то же время закон напрямую исключает из предпринимательской деятельности нотариусов, адвокатов, арбитражных управляющих, которые, в отличие от вышеуказанных граждан, получают значительный доход. Договор аренды, как следует из ст. 606 ГК РФ, представляет собой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Рассмотрим последовательно все признаки предпринимательской деятельности, выводимые из ее легального определения, с позиции того, насколько сдача имущества в аренду может ими характеризоваться. 1. Направленность на получение прибыли. Данный признак на первый взгляд не вызывает возражений, в том числе и применительно к договору аренды, который, исходя из его легального определения, является строго возмездным договором; отсутствие в договоре аренды условия о встречном предоставлении за передачу вещи делает договор договором безвозмездного пользования (ссуды). Однако нельзя не заметить, что многие виды экономической деятельности так или иначе направлены на получение дохода: на него рассчитывает и вкладчик банка, и участник хозяйственного общества, причем размеры дохода от этих вложений могут быть значительными. Очевидно, что этот признак сам по себе не делает экономическую деятельность предпринимательской и тем более размер полученного дохода не может разграничивать предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 2. Систематичность. Дополнение понятия предпринимательской деятельности данным признаком было направлено на то, чтобы отсечь разовые приносящие доход сделки, например, продажу квартиры, полученной по наследству. Однако само понятие систематичности не является устоявшимся, понимается в разных отраслях права по-разному. Так, систематическим предоставлением помещений для потребления наркотических средств в Уголовном кодексе Российской Федерации (ст. 232) считается предоставление более двух раз; осуществление монополистической деятельности считается систематическим, если оно выявлено более двух раз в течение трех лет (п. 11 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Поэтому его применение также порождает споры. Неясно, что будет подразумеваться под систематичностью применительно к аренде: сдача имущества несколько раз на короткое время в течение года или заключение одного договора аренды на длительный срок. По-видимому, Пленум Верховного Суда РФ, почувствовав эти недостатки легального определения предпринимательской деятельности, в п. 2 Постановления № 23 от 18.11.2004 дал разъяснение, в котором попытался сузить сферу применения ст. 171 УК РФ. В этом разъяснении введены два дополнительных признака, при наличии которых деятельность по сдаче имущества в аренду не признается предпринимательской и не влечет уголовную ответственность по ст. 171 УК РФ: – приобретение имущества для личных нужд (или по договору дарения, наследования); – временный характер сдачи имущества в аренду. Однако и это разъяснение не снимает всех вопросов, так как неясно, что означает «временный» и как это понятие соотносится с понятием систематичности. 3. Риск. Нельзя не учитывать, что фактически любая человеческая деятельность имеет элементы риска. Известно, что риск получения травм при занятии домашними делами значительно превышает риск производственного травматизма. Поэтому следует различать предпринимательский и непредпринимательский риск. Федеральная налоговая служба в Письме от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@ разъяснила, что предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным. Прежде всего риск рассматривается как вероятность неполучения ожидаемой прибыли (не случайно целью предпринимательской деятельности является извлечение прибыли). Применительно к договору аренды арендодатель, безусловно, несет риск невыплаты арендатором арендной платы. Однако, не получив должное, арендодатель вправе обратиться в суд и такой иск при наличии подписанного договора и доказательств передачи имущества будет практически бесспорным. Поэтому считаю, что сдача имущества в аренду, как правило, не характеризуется признаком предпринимательского риска: арендатор лишь рискует не получить причитающееся. 4. Самостоятельность. Как и рисковый характер, признак инициативности, самостоятельности присущ практически всякому виду деятельности человека. В п. 1 ст. 2 ГК РФ прямо указано, что гражданское законодательство регулирует отношения, основанные на имущественной самостоятельности их участников. Между тем гражданское законодательство регулирует отнюдь не только предпринимательскую деятельность. Поэтому полагаем, что данный признак не может рассматриваться ни как сущностный, ни вообще как позволяющий разграничить предпринимательские и непредпринимательские виды деятельности. 5. Деятельность. В легальном определении предпринимательской деятельности законодатель попытался охватить в одном предложении все возможные источники получения прибыли: пользование имуществом, продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг. С одной стороны, перечень является изначально неполным, так как не охватывает всех возможных видов предпринимательства (они в современном мире отличаются большим многообразием), с другой стороны, они изложены недостаточно определенно. Следует отметить, что в законодательстве многих зарубежных стран (Германия, Украина и др.) четко указаны виды экономической деятельности, занятие которыми требует государственной регистрации. Это снимает возникшую у нас в стране правовую неопределенность. 6. Государственная регистрация. Как справедливо замечают почти все авторы, данный признак характеризует субъекта, но не саму деятельность. Он является формальным, а не сущностным признаком: лицо подлежит регистрации в силу того, что оно осуществляет предпринимательскую деятельность, но не наоборот. Тем более что в силу п. 4 ст. 23 ГК РФ к сделкам, совершенным гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без соответствующей государственной регистрации, могут быть применены правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Что касается аренды имущества, закон предъявляет требование об обязательной государственной регистрации лишь к арендодателю по договору бытового проката (ст. 626 ГК РФ). По-видимому, субъективный признак предпринимательства должен заключаться не в государственной регистрации, а в наличии у лица профессиональных знаний и занятии такой деятельностью в качестве профессии. Такое положение находит отражение в законодательстве многих зарубежных стран. Так, согласно ст. 1 Французского торгового кодекса коммерсантами являются лица, которые совершают торговые сделки в процессе осуществления своей обычной профессии. В Единообразном торговом кодексе США коммерсант определяется как тот, кто совершает операции с товарами определенного рода или каким-либо другим образом по роду своих занятий ведет себя так, как будто он обладает особыми знаниями или опытом в отношении операций или товаров, являющихся предметом сделки. А также тот, кто может рассматриваться как обладающий такими знаниями или опытом вследствие того, что он использует услуги агента, брокера или иного посредника, который ведет себя так, как будто он обладает такими знаниями и опытом (ст. 2-104). Налоговая служба в уже цитированном письме от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@ выделила ряд признаков, свидетельствующих об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности, в частности: – изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; – хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; – взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок; – устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами. Представляется, что существенным критерием отграничения предпринимательской деятельности от иной экономической деятельности должно служить использование труда иных лиц, объединение ресурсов для получения экономического результата. Исходя из этого считаем, что передача имущества в аренду может рассматриваться как предпринимательская деятельность, если лицо, например, скупает недвижимость, следит за рынком цен, имеет штат сотрудников, осуществляющих рекламу, поиск клиентов, бухгалтерский учет операций, юридическое сопровождение и т.п. В этом случае налицо будет и систематичность, и профессионализм, и рисковый характер. Сдача имущества в аренду, не обладающая этими признаками, должна рассматриваться как иная экономическая деятельность. Следует отметить, что в странах бывшего СССР данная позиция фактически нашла законодательное отражение. Так, Постановлением Кабинета министров Украины от 15.03.2006 № 297 обязанность по регистрации в качестве субъектов предпринимательской деятельности возлагается только на физических лиц, сдающих внаем так называемые коллективные средства временного размещения (в которых предусмотрено 30 и более мест для проживания). В Налоговом кодексе Республики Беларусь прямо указано, что сдача имущества внаем не требует государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Анастасия Пьянкова Первый пермский правовой портал Материалы по теме