Выкуп у собственника жилого помещения, признанного непригодным для проживания
БРОШЮРЫ И ПАМЯТКИ
В Ленинском районном суде Перми состоялось судебное заседание по иску о признании действительности выкупной цены за квартиру, установленной экспертной компанией, для взыскания данной суммы с администрации в пользу жительницы квартала ДКЖ при выкупе у собственника жилого помещения и земельного участка, на котором оно расположено.
Напомним, что квартал ДКЖ является пилотной площадкой по реализации генплана. Администрацией г. Перми был проведен аукцион, после которого жильцам предлагалось переехать в микрорайон Левшино. Ранее суд не удовлетворил прошение инициативной группы жильцов о признании неправомерности проведения аукциона до выкупа у собственников жилых помещений и земельных участков.
3-комнатную квартиру по адресу ул. Боровая, 29 эксперты оценивали дважды. Второй раз по ходатайству администрации города Перми, удовлетворенному судом, оценку проводила экспертная компания «Зеленая миля». По оценке экспертов, за квартиру и землю должны были выплатить более 4 миллионов рублей. Представители мэрии не согласились с получившейся суммой.
В результате суд постановил взыскать с администрации Перми в пользу жильца 2,5 миллиона рублей, а также расходы на уплату госпошлины. В удовлетворении гражданки требования о возмещении расходов на судебные издержки суд отказал.
Сложившуюся ситуацию по просьбе Первого пермского правового портала комментирует юрист некоммерческой организации «Пермский фонд содействия ТСЖ» Станислав Шестаков.
– Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу пп. а) п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием у собственника путем выкупа жилого помещения, необходимо иметь в виду, что нормы о возможности принудительного отчуждения имущества при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
Действительно, на отношения, возникающие в связи с признанием дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, распространяются нормы, регулирующие отношения по поводу изъятия жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Однако, как представляется, в данном случае выкупная цена аварийного жилого помещения не может определяться как рыночная цена жилого помещения в его реальном неудовлетворительном состоянии с учетом аварийности данного жилого помещения.
Поскольку дом признан непригодным для проживания, то определение выкупной цены жилого помещения как рыночной цены с учетом аварийности жилого помещения влечет очевидное, на мой взгляд, нарушение принципа обеспечения жилищных прав гражданина и принципа равноценного возмещения за изымаемое имущество.
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Однако же в данном случае оценивается объект, который не может быть отчужден на рынке жилья с сохранением назначения этого объекта, как жилого.
Определение рыночной цены жилого помещения, которое признано непригодным для проживания, как представляется, по определению невозможно, так как данный объект не подлежит отчуждению в качестве жилого помещения на открытом рынке в условиях конкуренции и не подлежит использованию в качестве жилого помещения, поскольку, в силу пп. 1, 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, объектом жилищных прав не является.
Таким образом, как мне представляется, исходя из конституционного принципа предварительного и равноценного возмещения, в данном случае под выкупной ценой следует понимать рыночную стоимость жилого помещения, аналогичного изымаемому по месту расположения и по техническим характеристикам (общая площадь, количество комнат и т.д.).
Поэтому равноценным возмещением, по моему мнению, является только такой размер выкупной цены, который позволяет приобрести гражданину жилое помещение в нормальном, нормативном состоянии, аналогичное по своим качествам тому, которое гражданин теряет в результате принудительного отчуждения (при этом, разумеется, без учета аварийности изымаемого жилого помещения).
Кроме того, согласно ч. 2 ст. 55 Земельного кодекса РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами благоустройства, иными объектами, связанными с содержанием и эксплуатацией дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд, наряду с возмещением стоимости жилого помещения на изымаемом земельном участке, должна быть возмещена и рыночная стоимость самого земельного участка. С дополнительной информацией по теме можно ознакомиться в брошюре «Расселение ветхого и аварийного жилья: судьба квадратных метров». Пермь, 2012.