Как будут развиваться события, если собственники не смогли собрать необходимое число голосов для реорганизации ТСЖ, не соответствующего требованиям ЖК РФ?

Вопрос: С 1 июля 2016 года необходимо реорганизовать ТСЖ, не соответствующие требованию ЖК РФ. При этом собственники должны выбрать способ управления МКД: это может быть другое ТСЖ или УК. Вопрос такой: собственники не смогли собрать необходимое число голосов для решения этих вопросов. Как будут развиваться события дальше? Ответ: Действительно, существуют многодомные ТСЖ, созданные для управления несколькими многоквартирными дома, и некоторым из них до 01.07.2016 необходимо реорганизоваться. В соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Таким образом, создание ТСЖ на несколько домов возможно только при соблюдении правил части 2 статьи 136 ЖК РФ. Часть 2 статьи 136 ЖК РФ неоднократно изменялась и, соответственно, менялись правила создания многодомных ТСЖ. В настоящее время часть 2 статьи 136 ЖК РФ изложена следующим образом: «ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах». Таким образом, мы видим два условия создания ТСЖ на два и более дома, которые должны быть в совокупности:

• дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу (то есть участки домов должны быть оформлены, иметь границы в соответствии с требованиями законодательства о кадастровом учете недвижимого имущества);
• в пределах указанных оформленных земельных участках имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

С 1 июля 2016 года второе условие будет скорректировано, т.к. Федеральным законом от 29.06.2015 № 176‑ФЗ с 1 июля 2016 года в п. 1 ч. 2 ст. 136 слова «в данных домах» будут заменены словами «в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации». Таким образом, с 1 июля 2016 года вывод о том, может ли ТСЖ создаваться в двух и более домах, можно будет сделать только после изучения Постановления Правительства РФ, которое должно определить перечни видов имущества, которое предназначено для совместного использования несколькими домами. В настоящее время такое Постановления Правительства РФ еще не принято. Между тем, продолжают существовать многодомные ТСЖ, которые создавались по старым правилам и не вписываются в новые нормы. Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ, которым законодатель изменил условия создания многодомных ТСЖ, внеся последние изменения в часть 2 статьи 136 ЖК РФ, также установлена обязанность реорганизовать многодомные ТСЖ, не соответствующие новым установленным п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ требованиям, в срок до 1 июля 2016 года. Такие ТСЖ должны быть реорганизованы в порядке, установленном ч. 3 или 4 ст. 140 ЖК РФ, до 1 июля 2016 года, если собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран иной способ управления такими домами. Таким образом, если многодомное ТСЖ не соответствует требованиям ЖК РФ, собственники (члены ТСЖ) обязаны принять решение о реорганизации ТСЖ или избрать иной способ управления домом (УО или непосредственное управление, если в доме не более 30 квартир). Порядок реорганизации ТСЖ предусмотрен ст. 140 ЖК РФ, реорганизация возможна одним из двух способов: разделение или выделение. а) разделение 2‑х и более домов на ТСЖ в каждом доме (или на ТСЖ, в которых будут дома с выполнением условий ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

• проводится собрание собственников помещений одного из домов в составе ТСЖ, собрание принимает решение выдвинуть инициативу о разделении ТСЖ;
• проводятся общие собрания собственников всех остальных домов, которые принимают решения о согласии на разделение, решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД (т.е. для принятия решения требуется более 50% голосов «ЗА» от 100% всех собственников). Такие собрания должны быть проведены в каждом доме в течение 2‑х лет с момента проведения общего собрания собственников в доме, который первым решил разделиться.;
• проводится собрание всех членов многодомного ТСЖ — принимается решение о разделении ТСЖ большинством голосов членов ТСЖ от числа голосов членов ТСЖ, присутствующих на его общем собрании (кворум, т.е. необходимое количество участвовавших, более 50% от 100% членов ТСЖ, решение принимается более 50% от участвовавших).

б) выделение ТСЖ на 1 дом из ТСЖ на 2 и более домов:

• решение о выделении ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД, в котором будет создано самостоятельное ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (т.е. для принятия решения требуется более 50% голосов «ЗА» от 100% всех собственников);
• создание ТСЖ в выделяющемся доме производится в установленном порядке через собрание собственников этого дома.

Таким образом, мы видим, что реорганизация ТСЖ гораздо проще проводится в порядке «выделения». И в том и другом случае, требуется подавать документы в налоговую службу о реорганизации ТСЖ от имени многодомного ТСЖ. Порядок реорганизации:

• принятие решения (проведение всех необходимых собраний);
• уведомление ИФНС (форма Р12003) о начале реорганизации (в течение 3‑х дней с момента принятия решения);
• в течение 3‑х рабочих дней со дня принятия решения о реорганизации, необходимо уведомить фонды ПФР, ФСС (простая письменная форма);
• публикация в журнале «Вестник государственной регистрации» сведений о начале реорганизации — 2 раза за 2 месяца;
• уведомление всех кредиторов о процедуре реорганизации (простая письменная форма);
• составление и подача в ИФНС разделительного баланса и заявления о создании нового юридического лица и об реорганизации существующего (форма 12001) по истечении 2‑х месяцев с даты начала реорганизации (с момента регистрации в ИФНС процедуры реорганизации).

Последствия невыполнения такими многодомными ТСЖ требования реорганизации или не избрание собственниками иного способа управления домом до 1 июля 2016 года законодательством не предусмотрены, однако, можно сделать вывод о том, что такое ТСЖ потеряет право управления домом, ведь такое ТСЖ не соответствует ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, а значит, управлять МКД не может. Однако, очевидно, что такое ТСЖ фактически будет управлять до тех пор, пока компетентными органами не будет подан иск в суд о ликвидации такого ТСЖ. При этом органом местного самоуправления будет инициировано собрание собственников по выбору способа управления.