Получение задатка за уже проданные квартиры: как себя обезопасить

Часто ли в нашей жизни приходится сталкиваться с мошенничеством? А с мошенничеством при покупке недвижимости? Ответы на эти вопросы, как правило, не отличаются оптимизмом. Вот, к примеру, вы собрались купить квартиру, нашли объявление, связались с продавцом, заключили предварительный договор, передали сумму задатка по этому договору, но в ожидании заключения основного договора выясняется, что у желаемой квартиры совсем другой собственник, а ваш «продавец» отказывается вернуть задаток либо вообще исчезает. Знакомая ситуация? Думается, что да. Попробуем разобраться, есть ли возможность обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Для начала необходимо выяснить, имеет ли право потенциальный продавец недвижимости требовать обеспечения денежным задатком предварительного договора купли-продажи недвижимости. Казалось бы, ответ очевиден — не имеет! Ведь согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в целях его исполнения. Из содержания данной нормы права следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору. Поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств, использовать задаток в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно. Такой вывод подтверждается судебной практикой Семнадцатого арбитражного апелляционного суда (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 № 17АП-4127/2012-ГК по делу № А71-4128/2011 и от 25.07.2013 № 17АП-7152/2013-ГК по делу № А50-12102/2012). Однако практика отношений в сфере купли-продажи недвижимости сложилась иначе, вопреки теоретическим рассуждениям, и соглашение о задатке стало неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи недвижимости. Хочешь приобрести квартиру? Играй по заранее установленным правилам. И в большинстве случаев уплата такого задатка не сулит проблем. Однако случается и такое, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Либо продавец умышленно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимости. В итоге продавец либо не возвращает задаток, либо вообще пытается, ссылаясь на абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ, требовать уплаты двойной суммы задатка. Думается, что в подобных ситуациях обязательства, предусмотренные предварительным договором, на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ прекращаются. А поскольку у продавца отсутствуют правовые основания для удержания задатка, в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ он обязан возвратить покупателю денежную сумму, которая фактически является неосновательным обогащением. Однако с некоторыми продавцами недвижимости не удается выстроить конструктивный диалог, и задаток возвращать они соглашаются лишь под угрозой судебного разбирательства либо вообще после положительного решения суда. Отличное поле для всяческого рода мошеннических действий, не так ли? Так как же поступить в ситуации, когда продавец требует задаток при заключении предварительного договора? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Но есть ряд простых правил, соблюдая которые, можно максимально обезопасить себя от нежелательных денежных потерь. Во-первых, ни в коем случае не стоит соглашаться на слишком большую сумму задатка. Разумным видится задаток в размере, не превышающем трех процентов от суммы сделки. Во-вторых, следует скрупулезно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости. Хорошим индикатором честности продавца является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Выписка из ЕГРП выдается в территориальном Управлении Росреестра. Услуга эта платная. Важно отметить, что необходимую информацию можно получить по любому объекту, расположенному на территории РФ. Получив выписку, вы потенциально доказываете свою добросовестность. Ведь в случае конфликтной ситуации суд будет уверен, что вы сделали все возможное для соблюдения законности сделки. А также вы убеждаетесь в достоверности представленных продавцом документов. Особенно внимательным нужно быть в случае, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации. Тут вам необходимо сравнить информацию, указанную в свидетельстве о праве на наследство, с выпиской из ЕГРП. В подлинном свидетельстве в качестве наследодателя должно быть указано то же лицо, что и в выписке. Стоит отдельно отметить, что судебная практика не выработала единого подхода к решению вопроса о возможности обеспечения задатком предварительного договора купли-продажи недвижимости. Так, в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2013 № 17АП-7152/2013-ГК по делу № А50-12102/2012 отмечено: «ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора». Это лишний раз подтверждает тот факт, что отсутствие в законодательстве специальной нормы о задатке по предварительному договору является пробелом. Что в свою очередь служит благодатной почвой для всякого рода мошеннических схем. Поэтому соблюдать приведенные выше правила предосторожности настоятельно рекомендуется. Есть еще один способ снизить риски при совершении сделок с недвижимостью. Всегда есть возможность обращения в проверенные агентства недвижимости с хорошей репутацией. У профессионалов в этой сфере крайне низка вероятность встречи с продавцами-мошенниками. Артем Манаев Первый пермский правовой портал Материалы по теме