О возмещении расходов на содержание общего имущества здания

Общество обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю о взыскании денежных средств в возмещение расходов на содержание общего имущества здания. Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.11.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 указанное решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, п. 44 ЖК РФ, судебную практику, кассатор указывает, что общество заключило договор подряда от своего имени, другие собственники помещений не были поставлены в известность о данном договоре, исполнителе, видах и стоимости ремонтных работ, не принимали решения о необходимости их проведения. Заявитель жалобы считает, что общество не было наделено полномочиями на заключение договора подряда в интересах других собственников помещений, указывает, что общее собрание собственников по вопросу необходимости проведения ремонта кровли не проводилось, соответствующее решение не принималось, другие собственники помещений сторонами договора подряда не являются. По мнению предпринимателя, на него неправомерно возложена обязанность по несению расходов на произведенный ремонт. Кассатор считает необоснованными ссылки судов на п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, указывает, что не принимал участие в судебном заседании суда первой инстанции, выводы судов о его надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела полагает ошибочными. Заявитель жалобы считает, что судами ненадлежащим образом исследованы и не получили должной оценки представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт обследования крыши, договор подряда, платежное поручение, а также не учтено то обстоятельство, что стоимость работ по договору подряда включает в себя сумму НДС, компенсированную обществу, не принят во внимание факт нарушения подрядчиком сроков выполнения работ, являющийся основанием для начисления последнему договорной неустойки и уменьшения стоимости работ. Судами при рассмотрении спора установлено, что общество А, являясь одним из собственников нежилых помещений в здании, выступило инициатором ремонта кровли данного здания путем заключения договора строительного подряда с обществом Б. Между обществом А (заказчик) и обществом Б (подрядчик) заключен договор строительного подряда, по условиям которого подрядчик обязался по заданию заказчика выполнить собственными силами и средствами ремонт кровли на спорном объекте и сдать работы заказчику, который в свою очередь обязался обеспечить финансирование объекта, принять работы и произвести расчет. На основании подписанного дополнительного соглашения к договору подряда заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательство выполнить на объекте дополнительные работы. Факт сдачи-приемки выполненных по договору работ подтверждается представленными в материалы дела актами о приемке выполненных работ. Об оплате обществом А данных работ в полном объеме свидетельствуют платежные поручения. Судами установлено, что на основании заключенного соглашения о возмещении расходов по ремонту кровли собственники нежилых помещений в здании обязались исходя из размера занимаемой ими площади возместить обществу А расходы по ремонту кровли, основание, состав и размер которых подтверждаются договором строительного подряда, заключенным между обществом А и обществом Б, сметой. В данном соглашении стороны определили размер расходов, подлежащих возмещению собственниками помещений исходя из занимаемой площади. В соглашении также указано, что в случае изменения сметной стоимости работ по договору подряда сумма измененной стоимости работ распределяется между плательщиками пропорционально их доле затрат на ремонт. В связи с изменением (увеличением) сметной стоимости работ по договору подписано дополнительное соглашение. Соглашение о возмещении расходов по ремонту кровли и дополнительное соглашение подписаны всеми собственниками помещений, кроме предпринимателя. Письмо общества А с предложением подписать соглашение о возмещении расходов по ремонту кровли и дополнительное соглашение, направленное предпринимателю, оставлено без ответа. Ссылаясь на то, что предпринимателю на праве собственности принадлежат расположенные в здании нежилые помещения, в связи с чем он наряду с другими собственниками помещений несет бремя содержания общего имущества в данном здании, общество А направило в адрес предпринимателя письмо с требованием возместить расходы по ремонту кровли. Неисполнение предпринимателем указанных требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения общества А в арбитражный суд с иском о взыскании денежных средств в возмещение расходов на содержание общего имущества здания. В силу ст. 244 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. На основании ст. 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно абзацу 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства. В п. 2 данного Постановления указано, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения. По смыслу п. 6 указанного Постановления по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания. В качестве особенностей режима среди прочего может быть установлено участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор строительного подряда с дополнительным соглашением, акты о приемке выполненных работ, локальные сметные расчеты к договору подряда, платежные поручения, акт сдачи объекта в эксплуатацию, суды правомерно установили факт несения обществом А расходов на ремонт кровли здания. По результатам оценки соглашения о возмещении расходов по ремонту кровли и дополнительного соглашения суды сделали вывод о том, что путем их подписания собственники помещений спорного здания (за исключением предпринимателя) большинством голосов фактически выразили волю на ремонт общего имущества — кровли здания, дали согласие на несение расходов по такому ремонту посредством возмещения его стоимости (пропорционально принадлежащим им долям в общем имуществе) обществу А как заказчику по договору строительного подряда, оплатившему ремонтные работы. Отсутствие протокола общего собрания собственников помещений с указанием в нем на принятое собственниками решение о проведении ремонта общего имущества не имеет определяющего правового значения, поскольку соответствующее решение собственников помещений оформлено указанными выше соглашениями. При наличии у предпринимателя информации о необходимости проведения ремонта кровли, об обсуждении собственниками помещений данного вопроса, в том числе путем согласования условий вышеназванных соглашений, направлявшихся и в его адрес для выражения соответствующей позиции, не может быть признан обоснованным довод заявителя кассационной жалобы о нарушении права на участие в принятии решений. Поскольку нежилые помещения принадлежали на праве собственности предпринимателю, суды пришли к обоснованному выводу о возникновении у последнего в соответствии со ст. 249 ГК РФ обязанности по возмещению расходов общества А, понесенных в связи с ремонтом общего имущества (кровли) данного здания. Таким образом, исковые требования о взыскании денежных средств в возмещение расходов на содержание общего имущества здания удовлетворены правомерно. Ознакомиться с Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2015 № Ф09-4006/15 можно в справочной правовой системе КонсультантПлюс в разделе «Судебная практика». Татьяна Осиповская Первый пермский правовой портал Материалы по теме